店舗の借主からインボイスを求められたものの、住宅の家賃まで消費税がかかるのか、登録すると納税がどう変わるのか迷っていませんか。結論は、住宅の家賃は原則非課税、店舗・事務所や一般的な駐車場の使用料は課税対象です。この記事では、その例外と、個人の大家さんがインボイス登録を判断する順番を整理します。

この記事は「大家さんの税金と確定申告の連載｜家賃収入の申告から、法人化・相続まで」の第10回です。

住宅の家賃は原則非課税。契約上の用途を確認する

非課税とは、制度上、消費税を課さない取引のことです。アパートやマンション、戸建てを住まいとして貸す場合の家賃は、原則として非課税です。大家さんがインボイス登録をしていても、この扱いは変わりません。

判断の出発点は、賃貸借契約です。契約で住宅用とされているかを確認します。用途の記載がない場合でも、貸付けの状況から住宅用であることが明らかなら、非課税になる取扱いがあります。物件名や外観だけで判断せず、契約内容と利用状況を照合しましょう。

会社が借りても、社宅としての貸付けなら非課税

借主が法人だからという理由で、家賃が課税になるわけではありません。住宅には社宅や寮も含まれます。会社が従業員の住居として借りる場合と、事務所として借りる場合を分けて考えます。

住宅の家賃に含まれるものには、共用部分の維持費などを入居者が負担する共益費もあります。一方、専有部分の電気・ガス・水道の利用料を家賃とは別に受け取る場合は、非課税の家賃に含まれません。明細上の名称だけでなく、何の対価かを確認することが大切です。

短期の貸付けや宿泊サービスには例外がある

貸付期間が1か月未満の場合は、住宅の貸付けの非課税から除かれます。ホテルや旅館に係る施設の貸付け、いわゆる民泊も、通常の住宅家賃と同じ扱いにはなりません。長く滞在する契約だから住宅の非課税になる、と考えないようにしましょう。

また、住宅から事務所へ用途を変える契約変更をした場合は、変更後の貸付けが課税対象になります。更新時や入居者の交代時には、契約書と管理会社の登録情報も見直すと、区分の引継ぎ漏れを防ぎやすくなります。

出典：国税庁「住宅の貸付け」

店舗・事務所・駐車場は、住宅との違いを表で整理する

店舗や事務所の家賃は課税対象です。一般的な駐車場の使用料も課税対象になります。2026年10月時点の標準税率は、地方消費税を含めて10％です。ただし、取引が課税対象かという問題と、大家さん自身に納税義務があるかという問題は、分けて判断します。

駐車場は「土地だから非課税」とは限らない

土地の貸付けは原則非課税ですが、駐車場という施設の利用に伴って土地を使わせる場合は課税対象です。車両を管理している場合や、地面の整備、フェンス、区画などを設けて利用させる場合が該当します。「未舗装の月極駐車場だから非課税」とは判断できません。

住宅に付く駐車場には例外があります。一戸当たり1台分以上が確保され、車の保有の有無にかかわらず割り当てられている等の状況にあり、さらに家賃とは別に駐車場使用料などを受け取っていない場合は、非課税になります。入居者だけが借りる駐車場でも、別料金で貸していれば、この例外をそのまま使えるわけではありません。

店舗の敷地分や礼金も、契約の中身を確認する

店舗・事務所の家賃は、契約書で建物分と敷地分を分けても、総額が建物の貸付けの対価として扱われます。敷地相当額を記載するだけで、その部分を非課税にはできません。建物と土地の取得価額の整理は、中古アパートの減価償却｜耐用年数の出し方と、建物と土地の分け方で扱っています。

返還しない礼金や更新料などは、住宅の賃貸借に係るものなら非課税、事業用建物の賃貸借に係るものなら課税対象です。返還する敷金と、返還しない部分を同じ区分にまとめないようにします。

出典：国税庁「駐車場の使用料など」「地代、家賃や権利金、敷金など」「消費税および地方消費税の税率」

納税義務は、家賃総額ではなく課税売上高から確認する

課税売上高とは、消費税の課税対象となる取引の売上高です。非課税の住宅家賃は含めません。2026年10月時点では、個人事業者の基準期間は原則として前々年で、その課税売上高が1,000万円以下なら、原則として納税義務が免除されます。この免除を受ける事業者が、免税事業者です。

したがって、住宅家賃を含む年間の入金総額だけを見て、納税義務があると決めることはできません。反対に、店舗家賃や駐車場収入が少額でも、同じ個人が営む別の事業に課税売上げがあれば、合わせて判定する必要があります。物件ごとに別々の免税判定をする仕組みではありません。

次は説明のための架空の例です。ある大家さんが、住居用アパートと、別料金の月極駐車場を貸し、別に商品のネット販売も営んでいるとします。住宅家賃は非課税として外し、課税対象の駐車場使用料と商品販売の売上げを集計して、納税義務の判定に使います。

ただし、前々年の課税売上高だけで判断が終わるわけではありません。前年の一定期間に係る判定、インボイス登録、課税事業者を選ぶ届出、相続による事業の承継などで、免除されない場合があります。相続したばかりの方も、自分名義の過去の家賃がないという理由だけで免税と決めないようにしましょう。

所得税の不動産所得の申告と、消費税の納税義務は別に確認します。家賃収入の申告全体は、大家・不動産オーナーの確定申告と節税｜不動産所得・減価償却・青色申告を税理士が解説で整理しています。

出典：国税庁「納税義務の免除」「課税売上げと課税仕入れ」

インボイス登録は、借主の事情と自分の負担を合わせて考える

インボイスとは、登録を受けた事業者が交付する、税率や消費税額などを伝えるための適格請求書です。仕入税額控除は、売上げに係る消費税額から、仕入れや経費に係る消費税額を差し引く仕組みをいいます。借主が一般課税でこの控除を受けるときは、原則として帳簿とインボイス等の保存が必要です。

住宅家賃そのものは非課税なので、その家賃について借主が仕入税額控除を受けるために登録する、という関係にはなりません。会社が社宅として借りる場合も同様です。一方、店舗や事務所の借主では、家賃に係る控除のためにインボイスを求めることがあります。

登録を検討するときは、借主が何を必要としているかを具体的に確認します。借主が一般課税なのか、簡易課税など売上税額を基礎に納税額を計算する方法なのかで、必要性は異なります。借主が事業者であるという一点だけで、登録を決めるのは早計です。

免税事業者が登録を受けると、課税売上高が少なくても消費税の納税義務が生じます。住宅家賃は非課税のままですが、店舗家賃や別の事業の課税売上げも含めて申告の準備が必要です。登録番号を借主へ伝える作業に加え、税額計算、請求書の交付や写しの保存などの事務も見積もります。

すでに課税事業者である方と、登録によって免税から課税へ変わる方では、判断の前提が違います。現在の立場、借主との契約、登録後の納税と事務負担を同じ資料にまとめると、検討すべき点が見えやすくなります。登録の時期や、課税事業者を選ぶ届出を出したかどうかによっては、原則として課税事業者となった日から2年間は免税事業者に戻れない場合があります。登録をやめれば翌年から免税に戻れる、と考えずに確認しましょう。

出典：国税庁「適格請求書等保存方式（インボイス制度）」「令和8年度税制改正特集」

2026年10月の制度を踏まえ、登録前の資料をそろえる

借主側の経過措置と、大家さん側の特例を分ける

2026年度改正により、未登録の事業者などからの課税仕入れに係る経過措置が見直されています。2026年10月1日から2028年9月30日までは、要件を満たすと、借主側で仕入税額相当額の7割を控除できます。帳簿・書類の保存などの要件があり、取引額による適用上限もあります。未登録なら借主の控除がすべてなくなる、と決めつけずに確認します。

一方、大家さん側の2割特例は、インボイス制度を機に免税から課税になった方などの納税負担を軽減する制度です。通常の暦年で申告する個人事業者では、要件を満たす2026年分も適用対象です。「2026年9月末で終わるから、10月以降の取引には使えない」という理解は適切ではありません。

さらに、2026年10月時点の制度では、要件を満たす個人事業者の2027年分・2028年分に、納付税額を売上税額の3割とする3割特例があります。登録を受けていることや、前々年の課税売上高が1,000万円以下であることなどが要件です。これらの割合は、家賃収入そのものに掛ける税率ではありません。

登録とは別の理由で免税にならない方など、特例を使えない場合もあります。登録後の負担は、特例を使える年と使えない年を分けて試算しましょう。古い解説にある経過措置の割合や終了時期を、そのまま使わないことが大切です。

自分の賃貸経営を確認するチェックリスト

• 契約書で、住宅・店舗・事務所などの用途を確認できるか。
• 共益費、駐車場使用料、礼金、更新料、返還する敷金を分けているか。
• 住宅と店舗が混在する場合、家賃の区分根拠を残しているか。
• 前々年の課税売上高に、別の事業の売上げも含めているか。
• 相続、過去の届出、現在の登録状況を確認したか。
• 借主が求める書類と、借主側の消費税の計算方法を把握したか。
• 登録後の納税額と、請求書・帳簿を整える費用や作業を見積もったか。
• 経過措置や特例を、対象となる年分の公式資料で確認したか。

まず契約書、家賃の一覧、管理会社の送金明細、過去の届出の控えをそろえます。そのうえで、課税・非課税の区分、納税義務、登録の要否の順に検討すると、資料の不足も整理しやすくなります。

出典：国税庁「令和8年度税制改正特集」「適格請求書等保存方式（インボイス制度）」

まとめ

住宅の家賃は原則非課税で、店舗・事務所や一般的な駐車場の使用料は課税対象です。納税義務は、家賃の総額ではなく、課税売上高や登録状況などから判断します。インボイス登録は、借主側の必要性と大家さん側の納税・事務負担を合わせて検討しましょう。2026年10月時点の経過措置と特例を確認し、契約と数字をそろえることが判断の土台になります。

よくある質問

Q. インボイス登録をすると、住宅家賃にも消費税がかかりますか。

住宅の貸付けとして非課税となる家賃は、登録後も非課税です。店舗家賃などの課税対象となる収入とは分けて管理します。登録の有無によって、すべての家賃の区分が変わるわけではありません。

Q. 住宅と一緒に貸す駐車場は、すべて非課税ですか。

すべてではありません。各戸への駐車スペースの確保・割当て等と、別料金を受け取っていないことの両方を確認します。入居者専用であることだけでは、住宅と一体の非課税の取扱いにはなりません。

Q. 店舗の借主から頼まれたら、登録する必要がありますか。

依頼を受けたことだけで、登録の義務が生じるわけではありません。借主が必要とする控除や書類、経過措置の適用を確認し、自分の納税負担と合わせて判断します。登録しない場合も、契約条件や説明する内容を整理しておくとよいでしょう。

この記事は公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。
最終更新日: 2026年10月20日

参考資料

• 国税庁 No.6226 住宅の貸付け
• 国税庁 No.6213 駐車場の使用料など
• 国税庁 No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など
• 国税庁 No.6303 消費税および地方消費税の税率
• 国税庁 No.6501 納税義務の免除
• 国税庁 No.6355 課税売上げと課税仕入れ
• 国税庁 No.6498 適格請求書等保存方式（インボイス制度）
• 国税庁 令和8年度税制改正特集