賃貸物件の決算が赤字でも、その全額を給与などの所得から差し引けるとは限りません。結論は、土地を買うための借入金の利子に相当する赤字を除き、残りについて損益通算を検討する、ということです。この記事では、経費と通算の違い、土地と建物の借入金の分け方、申告前の確認点を整理します。

この記事は「大家さんの税金と確定申告の連載｜家賃収入の申告から、法人化・相続まで」の第9回です。

不動産所得の赤字は、どこまで損益通算できるか

損益通算とは、ある種類の所得の赤字を、別の種類の所得の黒字から差し引く仕組みです。不動産所得は、家賃などの総収入金額から必要経費を引いて計算します。その結果が赤字なら、原則として給与所得や事業所得などとの通算の対象になります（国税庁の説明）。

会社に勤めながら物件を持つ大家さんも対象です。ただし、差し引く相手は給与の額面収入ではなく、給与所得控除という所定の控除額を差し引いた後の「給与所得」です。家賃収入と給与収入をそのまま足し引きする計算ではありません。

まず確認したいのは、税務上の赤字と、口座のお金が減った状態は別だという点です。ローン返済のうち元本、つまり借りたお金そのものを返す部分は、必要経費になりません。返済額を全額経費にすると、不動産所得の赤字を大きく計算してしまいます。

一方、減価償却費は、建物などの取得費を各年に分けて経費にする金額です。その年の現金支出がなくても計上されます。土地は減価償却の対象ではありません。具体的な計算は中古アパートの減価償却｜耐用年数の出し方と、建物と土地の分け方で解説しています。

不動産所得が赤字でも、他に通算できる黒字の所得がなければ、その年に差し引く相手はありません。赤字の金額と同額の税金が戻る制度でもないため、物件の収支と税額への影響は分けて考えます。

土地の借入金利子は、経費になるのに通算できない

土地取得借入金の利子とは、賃貸に使う土地を取得するために借りたお金の利息です。国税庁の「必要経費の知識」では、この利子が不動産所得の必要経費になる一方、赤字となった場合には、その利子に相当する部分を他の所得と損益通算できないと説明されています。

家賃の収支を計算する段階では経費に入れ、他の所得と通算する段階で赤字の一部を除くのがポイントです。利子を最初から全額経費から外すと、不動産所得そのものの計算と通算の計算を混同してしまいます。

この制限は、租税特別措置法第41条の4に基づくものです。国税庁税務大学校の公表論文は、借入れによる不動産購入で赤字を生じさせ、給与などへの課税を軽くすることへの不公平感や、土地需要・地価への影響が制度創設の背景にあったと説明しています。現在の個々の大家さんの購入目的を認定して制限する、という仕組みではありません。

借入金に関する支出を比べると、次のようになります。以下は、賃貸業務に対応する部分について、ほかの特例による制限がない場合の整理です。

土地の利子があるからといって、不動産所得の赤字全体が対象外になるわけではありません。除く金額は、必要経費に入れた土地取得借入金の利子と、不動産所得の赤字のうち小さい方です。不動産所得が黒字であれば、この赤字の通算制限によって利子を経費から外す処理はしません。

架空の例で、通算できる赤字を計算する

次は説明のための架空の例です。国内の賃貸物件を個人で所有し、土地利子以外の損益通算の制限はないものとします。他に十分な給与所得の黒字があり、収入と必要経費は税務上の確認を済ませた金額とします。

• 年間の家賃などの総収入金額：300万円
• 年間の必要経費：380万円
• 必要経費のうち土地取得借入金の利子：30万円

まず、不動産所得は300万円から380万円を引いた、80万円の赤字です。この時点では、土地の利子30万円も必要経費に含まれています。

次に、赤字80万円と土地の利子30万円を比べます。小さい方の30万円を通算対象から除くため、給与所得などと通算できる赤字は80万円－30万円＝50万円です。利子は必要経費に含めたまま計算し、通算の段階で除くのは1回だけです。経費から外したうえで通算からも差し引く、という二重の調整はしないようにします。

比較のため、別の架空の例も考えます。不動産所得の赤字が80万円で、その必要経費に含まれる土地取得借入金の利子が100万円だったとします。この場合に除く金額は80万円です。通算できる赤字は0円となり、利子との差額20万円を黒字として加算する計算にはなりません。

土地の利子がない赤字であれば、この制限で除く金額はありません。ただし、別の通算制限がないかの確認は必要です。また、通算額が50万円でも税金が50万円減るわけではありません。税額は、通算後の所得や所得控除などを踏まえて計算します。

土地と建物をまとめて買ったローンは、使途を分けて確認する

土地と建物を一緒に買うと、銀行への返済はひとまとまりでも、税務上は利子の区分が必要になります。売買契約書の土地・建物の価額、借入契約書、融資金の送金先、返済予定表を並べて確認します。

土地を担保にしているという情報だけで、借入金の利子を全額土地分と決めないことが大切です。確認すべきなのは、借りたお金を何の取得に使ったかです。建物取得や修繕の資金と、土地取得の資金を混ぜないよう、借入れごとに整理します。

区分が難しい場合に使える計算方法

2026年10月時点の国税庁の決算の手引きでは、土地とその上の建物を一つの契約で同じ売主から取得し、借入金を資産ごとに分けることが困難な場合に、借入金を先に建物の取得対価に充て、残りを土地に充てたものとして計算できるとしています。

この方法を使う場合の土地分の利子は、対象となる土地・建物の取得借入金利子に、取得借入金のうち土地に充てたとされる額の割合を掛けて計算します。単に土地と建物の購入価額の比率で利子を分けるとは限らないため、自己資金を含む購入時の資金構成も確認します。

次は説明のための架空の例です。土地と建物の購入代金が合計4,000万円で、土地2,000万円、建物2,000万円とします。取得資金は借入金3,000万円と自己資金1,000万円で、全て賃貸用とします。上記の要件を満たし、この計算方法を使う前提です。

借入金のうち2,000万円を建物に、残り1,000万円を土地に充てたものとします。対象となる年間の借入金利子が60万円なら、土地分は60万円×1,000万円÷3,000万円＝20万円です。購入価額が半分ずつでも、土地の利子を30万円とする計算とは異なります。

土地分・建物分の借入金が明確に分かれている契約まで、この方法で自由に振り替えるものではありません。自宅と賃貸を兼ねる物件では、先に業務用とそれ以外を区分する必要もあります。建物価額や借入金の使途に根拠がなければ、通算できる金額も説明しにくくなります。

確定申告前のチェックリスト

申告書を作る前に、収入・経費の集計と、損益通算の調整を分けて確認します。会計ソフトで赤字が表示されていても、土地分の利子が正しく区分されているかは、手元の資料との照合が必要です。

• ローンの返済額を、元本と利子に分けているか。
• 必要経費に含めた利子のうち、土地取得に対応する金額を把握しているか。
• 土地と建物の取得価額を、契約書などの資料で説明できるか。
• 借入金を建物から先に充てる計算を使う場合、その適用条件を確認したか。
• 自宅などの私用部分に対応する利子を、賃貸の経費に混ぜていないか。
• 不動産所得の赤字と土地分の利子を比べ、通算対象から除く金額を計算したか。
• 決算書・収支内訳書と申告書の入力内容を照合し、利子を二重に調整していないか。

資料は「購入価額を示すもの」「資金の使途を示すもの」「その年の利子を示すもの」に分けると確認しやすくなります。返済予定表だけで土地と建物の区分が分からなければ、購入時の契約書や決済時の送金記録まで戻って確かめます。

賃貸の赤字と売却損は分ける

家賃の収支から生じる赤字と、物件を売ったときの譲渡損失は、同じ扱いではありません。土地・建物の売却損は原則として給与所得などと通算できず、マイホームには別の特例があります。売却の扱いは不動産を売ったときの税金｜譲渡所得の計算と「5年」の線で整理しています。

また、国外中古建物や組合・信託を通じた不動産所得には、別の損益通算制限があります。今回の国内物件の例をそのまま当てはめず、対象となる特例から確認します。申告全体の流れは大家・不動産オーナーの確定申告と節税｜不動産所得・減価償却・青色申告を税理士が解説も参考にしてください。

まとめ

不動産所得の赤字は原則として損益通算できますが、土地取得借入金の利子に相当する部分は対象から外れます。土地の利子を必要経費に入れる処理と、他の所得に通算する処理を分けて考えることが大切です。元本返済・土地分の利子・建物分の利子を整理し、赤字と土地分の利子の小さい方を除きます。税額への影響だけでなく、返済後の手元資金も確認して賃貸経営の収支を判断しましょう。

よくある質問

Q. 白色申告でも不動産所得の赤字を通算できますか？

損益通算は青色申告だけの制度ではありません。白色申告でも、通算の対象となる不動産所得の赤字は給与所得などから差し引けます。ただし、土地取得借入金の利子に相当する部分の制限は、白色申告にも適用されます。

Q. 土地の借入金利子は、黒字の年も経費から外しますか？

この通算制限を理由に外す必要はありません。賃貸業務のための土地取得借入金の利子は原則として必要経費です。不動産所得が赤字になったときに、その利子に相当する赤字を他の所得と通算する段階で除きます。

Q. 土地を自己資金、建物を借入金で買った場合も制限されますか？

資料によりその資金の使途が確認でき、土地取得借入金の利子がなければ、この制限で除く金額はありません。土地と建物を一括購入した場合は、借入契約や決済資料を確認して判断します。

この記事は公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。
最終更新日: 2026年10月20日

参考資料

• 国税庁 No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算
• 国税庁 No.2210 必要経費の知識
• 国税庁 No.2250 損益通算
• 国税庁 No.2100 減価償却のあらまし
• 国税庁 帳簿の記帳のしかた（不動産所得者用）
• 国税庁 令和8年分 白色申告者の決算の手引き（一般用）「不動産所得に係る損益通算の特例等」
• 国税庁 租税特別措置法関係通達 第41条の4関係
• 国税庁税務大学校 税大論叢第78号「不動産所得における事業に関する一考察」226頁