親のマンションの相続税評価はどう変わる？2024年からの計算と対象

親のマンションを相続し、相続税の評価が以前より高くなるのか気になっていませんか。

2024年1月1日以後の相続では、対象の分譲マンションの土地と建物の評価額に、区分所有補正率を掛けます。対象になるかを確かめたうえで、築年数や所在階、敷地の持分などを使って計算するため、一律に高くなるわけではありません。

この記事では、対象かどうかの判定と補正率の計算、必要書類を、国税庁の例を含む4つの設例で確認します。

新しいマンション評価の対象になるか｜判定表

国税庁の個別通達（令和5年9月28日付「居住用の区分所有財産の評価について」）は、令和6年（2024年）1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した財産の評価に適用されます。取得したのが「いつ建てられたマンションか」は関係ありません。

次の表で、対象になるかを確認します。

敷地が借地権のマンションで、底地（貸している側の土地）を評価する場合にも、この通達は使いません。

マンション評価の計算の順番

計算は次の順番で進めます。

1. 従来の評価額を出す。家屋は固定資産税評価額×1.0です。敷地利用権は、路線価（または固定資産税評価額×倍率）で出した敷地全体の価額に、敷地権の割合を掛けます。
2. 評価乖離率を出す。評価乖離率＝A＋B＋C＋D＋3.220です。
3. 評価水準を出す。評価水準＝1÷評価乖離率です。
4. 区分所有補正率を決める。評価水準に応じて、次の表で決めます。
5. 家屋と敷地利用権の評価額に、それぞれ補正率を掛ける。合計がマンション一室の評価額です。

評価乖離率が0または負の数になる場合は、区分所有権（家屋部分）と敷地利用権（土地部分）の評価額を0とします。ただし、一棟の全ての専有部分と敷地を単独で所有している場合の敷地利用権は、評価乖離率が0以下でも区分所有補正率を1として評価するので、0にはなりません（家屋部分は0のままです）。

評価乖離率とは何か

評価乖離率は、従来の評価額と市場価格の開きを、4つの数字から推定するための値です。国税庁は、この評価方法を定めた理由を次のように説明しています。

• 平成30年中に取引された全国の分譲マンションで、相続税評価額と売買実例価額の乖離を調べたところ、平均で2.34倍の乖離があり、約65％の事例で2倍以上乖離していた。
• 乖離の要因として、築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度の4つを使い、重回帰分析で算式を求めた。
• 一戸建ての相続税評価額が市場価格の6割程度の水準にあることを踏まえ、分譲マンションも少なくとも市場価格の6割の水準になるよう、評価水準0.6を基準にした。

いわゆるタワーマンションなどの一部に限らず、広く一般的に評価方法を見直す、という趣旨も示されています。

評価乖離率の4つの数字｜どの書類のどこを見るか

評価乖離率の算式は、次のとおりです。A・B・C・Dが、4つの数字です。

注意が必要な点を、国税庁のQ&Aから挙げます。

• 築年数：例として、建築が2020年10月5日、課税時期が2024年2月2日なら、築年数は4年です。
• 専有部分の面積：登記簿に表示される床面積を使います。固定資産税の課税床面積とは違うので、課税明細書の面積を使わないでください。
• 敷地利用権の面積：敷地権の場合は、敷地の面積×敷地権の割合（小数点以下第3位切上げ）です。
• 敷地利用権の面積の例：敷地2,000㎡・敷地権の割合10,562分の62なら、2,000×62÷10,562＝11.75㎡です。専有部分が58.45㎡なら、敷地持分狭小度は11.75÷58.45＝0.202です。

数字が動くと乖離率はどう動くか

算式の係数から、各項目が1つ変わったときの乖離率の動きが分かります。

築年数が浅く、高層で、高い階にあり、敷地の持分が小さい部屋ほど、乖離率が大きくなります。乖離率が大きくなって評価水準が0.6を下回ると、補正率が1を超え、評価額が従来より上がります。

計算例｜4つのマンションで補正率がどう変わるか

次の4つの設例で計算します。1つ目は、国税庁がタックスアンサー（No.4667）で示している計算例と同じ数字です。ほかの3つは、補正率の区分が分かれるように置いた設例で、実在の物件ではありません。まず、設例の建物の条件です。

面積と従来の評価額は次のとおりです。

（ア）国税庁の例で、順に計算する

• A＝27年×△0.033＝△0.891
• B＝総階数指数（11÷33＝0.333）×0.239＝0.079587→第4位切捨てで0.079
• C＝3階×0.018＝0.054
• D＝敷地持分狭小度（21.00÷60.00＝0.350）×△1.195＝△0.41825→第4位切上げで△0.419
• 評価乖離率＝△0.891＋0.079＋0.054＋△0.419＋3.220＝2.043
• 評価水準＝1÷2.043＝0.489…（0.6未満）→区分所有補正率＝2.043×0.6＝1.2258
• 家屋：400万円×1.2258＝4,903,200円、敷地利用権：1,050万円×1.2258＝12,870,900円

この結果は、国税庁のタックスアンサーに載っている数字と一致します。

4つの結果の比較

補正率は、次のように決まります。

補正の前後の評価額（家屋と敷地利用権の合計）は、次のとおりです。

（イ）の内訳は、A＝△0.165、B＝0.239（総階数指数が1）、C＝0.720、D＝△0.206です。補正率が約2.28倍になり、評価額は従来の2,520万円から約5,758万円へ増えます。（エ）は、A＝△1.650、B＝0.036、C＝0.018、D＝△1.088で、補正率が1より小さいため、評価額は900万円から約482万円へ下がります。

この計算結果は、あくまで設例の数字です。実際の物件は、登記事項証明書の数字を使い、国税庁の「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」で検算してください。

補正した評価額を使う、その先の計算

区分所有補正率を掛けた後の価額は、次の計算の出発点になります。

• 貸している場合：貸家と貸家建付地の評価、小規模宅地等の特例は、補正率を掛けた後の価額をもとに行います（国税庁No.4667）。借地権付きの分譲マンションの借地権の評価も同じです。
• 区分所有者が全部を所有している場合：一棟のすべての専有部分と敷地を単独で所有しているときは、敷地利用権（土地部分）の補正率は1を下限とします。家屋部分には、下限がありません。
• 評価通達6項：国税庁のQ&Aは、この通達を適用した場合でも、評価通達6項（この通達の定めにより難い場合の評価）の適用があるとしています。
• その場合の評価：通達の価額より高く評価することも、鑑定評価などで個別に時価を算定することもある、としています。

貸している場合の貸家評価はアパート・貸家の相続税評価で説明しています。敷地の評価の基本は土地の相続税評価額の計算、固定資産税評価額の使い方は固定資産税評価額から相続税評価額を出す方法、家屋の評価は建物（家屋）の相続税評価額をご覧ください。

自宅として使っていたマンションで、小規模宅地等の特例を使えるかどうかは、小規模宅地等の特例で説明しています。二世帯住宅の扱いは二世帯住宅の小規模宅地等の特例をご覧ください。

投資用の賃貸不動産は別の見直しの案があります

投資用に貸しているマンションには、区分所有補正率とは別に、貸付用不動産の評価の見直しの案があります。令和8年度税制改正大綱は、課税時期前5年以内に対価を伴う取引で取得または新築した一定の貸付用不動産を、通常の取引価額で評価する方針を示し、2027年1月1日以後の相続などに適用するとしています。国税庁は2026年9月18日に通達案を公表し、意見の募集は10月18日に締め切られました。2026年10月23日時点で、正式な通達は確認できていません。案の内容なので、決まったものとして扱わないでください。

必要な書類と集め方

• 建物の登記事項証明書：建物の種類（「居宅」を含むか）、建築の時、総階数、所在階、専有部分の床面積、敷地権の割合を読み取ります。
• 土地の登記事項証明書：敷地の面積（地積）を確認します。
• 固定資産税の課税明細書（または評価証明書）：家屋の固定資産税評価額を確認します。倍率地域なら、土地の固定資産税評価額も使います。
• 路線価図（評価倍率表）：敷地の1㎡あたりの価額を出します。調べ方は路線価の調べ方で説明しています。
• 国税庁の計算明細書：「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」で、補正率を簡便に計算できます。

マンション評価でよくある誤り

• 築年数を、買った時から数える。築年数は、建築の時（登記簿の新築の時）から課税時期までです。
• 総階数に地階を含める。総階数は地階を含みません。
• 専有面積に、固定資産税の課税床面積を使う。登記簿の床面積を使います。
• 小数点以下の処理を間違える。敷地利用権の面積は第3位切上げ、狭小度は第4位切上げ、Bは第4位切捨てです。
• 家屋だけ、または敷地だけに補正率を掛ける。家屋部分と敷地利用権の両方に掛けます。
• 一棟の賃貸マンションに補正率を使う。区分建物の登記がない一棟所有の賃貸マンションは対象外です。
• 2023年以前に買ったから対象外と考える。取得の時期ではなく、相続・遺贈・贈与を受けた時期が2024年1月1日以後かどうかで決まります。
• 二世帯住宅を一律に対象外と考える。対象外なのは、居住用の専有部分が3室以下で、そのすべてを区分所有者または親族が居住に使う場合です。

自分のマンションの評価と税額を試算するには

評価額が出たら、税額を確かめたくなります。当事務所の無料の相続税シミュレーターでは、評価額と家族構成を入れて、分け方ごとの税額と二次相続を含めた合計を比べられます。

補正率の計算や、貸しているマンションの評価、小規模宅地等の特例との組み合わせなど、判断に迷うときは、相続税申告のページに、全国オンライン対応のご案内と料金を載せています。

よくある質問

タワーマンションだけが対象ですか。

いいえ。国税庁は、タワーマンションなどの一部に限らず、居住用の分譲マンション一般を対象にしています。ただし、総階数が地階を除いて2以下の建物などは、対象外です。

補正率が1を超えると、評価額は上がりますか。

補正率が1を超えれば、従来の評価額に1を超える数を掛けるので、評価額は上がります。逆に1より小さければ下がります。上がるか下がるかは、築年数・総階数・所在階・敷地持分で決まります。

マンションの市場価格が、通達の評価額より低いときはどうなりますか。

国税庁のQ&Aは、市場価格の大幅な下落など、通達の評価方法に反映されない事情があるときは、鑑定評価などの合理的な方法で、個別に時価を算定することもできる、としています。判断が難しいので、事情を整理したうえで専門家に確認してください。

一棟の全部の部屋を持っている場合は、どうなりますか。

区分建物として登記された一棟であれば、通達を適用して評価します。ただし、すべての専有部分と敷地を単独で所有しているときは、敷地利用権の補正率は1が下限です。家屋部分には下限がありません。

まとめ

• 2024年1月1日以後の相続・遺贈・贈与で取得した分譲マンションの一室は、区分所有補正率で評価額を補正します。取得時期ではなく、相続などの時期で決まります。
• 評価乖離率は、築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度から出し、評価水準（その逆数）で、補正率が「乖離率×0.6」「補正なし」「乖離率」に分かれます。
• 築浅・高層・高い階・敷地持分が小さいほど、評価額が上がる方向です。築古で低層・敷地持分が広いと、下がる方向です。
• 面積は登記簿の床面積、築年数は建築の時から数え、総階数に地階は含めません。
• 貸家評価や小規模宅地等の特例は、補正後の価額をもとに行います。投資用の貸付不動産は、別の見直しの案が出ています。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 国税庁「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）令和5年9月28日 課評2-74：1（用語の意義・評価乖離率・評価水準）、2（敷地利用権の価額・区分所有補正率）、3（区分所有権の価額）
• 国税庁 No.4667 居住用の区分所有財産の評価（計算例を含む）／No.4602 土地家屋の評価
• 国税庁「居住用の区分所有財産の評価について」の趣旨について（情報）（令和5年10月11日）
• 国税庁「居住用の区分所有財産の評価に関するQ&A」について（情報）（令和6年5月14日）
• 財産評価基本通達89（家屋の評価）・93（貸家の評価）
• 財産評価基本通達6（この通達の定めにより難い場合の評価）
• 財務省 令和8年度税制改正の大綱（貸付用不動産の評価）／e-Govパブリック・コメント 「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。