親の農地に相続税はかかる？評価額の調べ方と納税猶予を使える条件

親の田畑を相続し、相続税の評価額をどう調べるのか、農業を継ぐ場合に税金を待ってもらえるのか迷っていませんか。

農地は所在地や転用許可の状況などで評価の区分が変わり、農業を続ける場合などには、条件付きで納税猶予を使えます。ただし、猶予は税金の先送りで、農業をやめるなどすると税額と利子税の納付が必要になる場合があります。

この記事では、農地の区分と評価方法、納税猶予の条件や計算例、相続登記などの手続きを確認します。

農地の相続税評価は4つの区分で決まる

農地の評価は、まず農地を4つに分けるところから始まります（財産評価基本通達34）。農地の所在や許可の状況で区分が決まり、区分ごとに評価の式が違います。同じ面積でも、市街化区域の中にあるか、農業振興地域の農用地区域の中にあるかで、評価額の桁が変わることもあります。

自分の農地がどの区分か｜判定表

通達36〜36-4の定めを、判定の順に表にしました。上から順に当てはまるものを探してください。

第1種・第2種・第3種農地は、農地法の運用の通知で定められた区分です（評基通34の注）。どれに当たるかは、農地の所在地の市町村の農業委員会や役所で確認します。固定資産税の納税通知書の地目が「田」「畑」でも、市街化区域内なら評価上は市街地農地です。地目だけでは区分を決められません。

国税局が定める倍率は、国税庁の財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）で、市町村ごと・田と畑ごとに確認できます。調べ方は路線価の調べ方｜国税庁の路線価図の読み方と計算の手順で説明しています。

区分ごとの評価の計算方法

純農地と中間農地は、倍率表の倍率を掛けるだけなので、自分で計算しやすい区分です。市街地周辺農地と市街地農地は、近くの宅地の評価（路線価など）が基になるため、土地の評価の知識が必要になります。宅地の評価の基本は土地の相続税評価額の計算｜路線価方式と倍率方式を例で解説にあります。

評価額の例（金額は仮の数字）

例：次のような農地を評価します。倍率や1平方メートル当たりの価額・造成費は、説明用に置いた仮の数字です。実際の倍率や造成費は、倍率表や国税局の定めで確認してください。

• 純農地（田）：固定資産税評価額が80万円、倍率を25倍と仮定すると、80万円×25＝2,000万円です。
• 市街地農地（500平方メートル）：宅地であるとした場合の価額を1平方メートル当たり10万円、造成費を1万円と仮定すると、（10万円−1万円）×500＝4,500万円です。
• 同じ土地が市街地周辺農地なら、4,500万円×80%＝3,600万円です。

市街地周辺農地は、市街地農地とした場合の価額の80%で評価する、という点が特徴です。

生産緑地は評価額が下がる｜減額割合の早見表

生産緑地は、市街化区域内の農地等で、都市計画に生産緑地地区として定められた区域内の土地です（生産緑地法2条3号・3条1項）。地区内では、建築物の新築や宅地の造成などに市町村長の許可が必要で（同法8条）、自由には使えません。こうした制限があるため、評価を下げる決まりが置かれています（評基通40-3）。

評価は、「生産緑地でないものとして評価した額」から、次の割合を引きます。割合は、課税時期（亡くなった日）から、市町村長に時価での買取りを申し出られる日までの年数で決まります。

買取りの申出ができるようになるのは、生産緑地の都市計画の告示の日から30年を経過する日（申出基準日）の後です（生産緑地法10条1項）。市町村長が「特定生産緑地」に指定すると、申出基準日から10年間、買取りの申出の時期が延びます（同法10条の2、10条の3）。

農業の主たる従事者が亡くなった場合などは、30年を待たずに申出ができます（同法10条2項）。被相続人がその生産緑地の主たる従事者だった場合は、表の最後の「申出ができる生産緑地」（5%）の区分になります（国税庁タックスアンサー No.4626）。

どの欄に当たるかは、市町村の生産緑地の担当窓口で、告示の日や指定の状況を確認します。

農地等の相続税の納税猶予とは

農地は、農業を続けるために手放しにくい財産です。相続税を払うために農地を売らずに済むよう、納税猶予の特例があります（租税特別措置法70条の6）。

国税庁（タックスアンサー No.4147）の説明では、農業を営んでいた人から一定の相続人が一定の農地等を相続して農業を営む場合などが対象です。その農地等の価額のうち「農業投資価格」による価額を超える部分に対応する相続税が、農業を続けている限り猶予されます。猶予された税額は、特例を受けた農業相続人が死亡したときなどに免除されます。

「農業投資価格」とは、農地として恒久的に使われる場合に通常成立する価格として、国税局長が決めた価格です（租税特別措置法70条の6第2項1号）。都道府県ごとの農業投資価格は、国税庁の財産評価基準書のサイトで確認できます。

使うための主な条件

国税庁の手引（「相続税の申告のしかた」の農地等の納税猶予の説明）では、条件を次のように整理しています。

• 被相続人：死亡の日まで農業を営んでいた人など。
• 農業相続人：相続税の申告期限までに農業経営を開始し、その後も続けると認められる人など。農業委員会の証明が必要です。
• 特例農地等：被相続人が農業に使っていた農地等のうち、相続税の申告期限までに遺産分割されたものです。分割がまとまっていない農地は対象になりません。
• 手続：相続税の申告書を期限内に提出し、申告書に特例の適用を受ける旨を書き、農地等納税猶予税額と利子税に見合う担保を提供します（租税特別措置法70条の6第1項・31項）。

三大都市圏の特定市（東京23区を含む）にある市街化区域内の農地のうち、生産緑地など一定のもの以外は「特定市街化区域農地等」とされ、納税猶予の対象に含まれません（国税庁の手引）。市街化区域にある農地を相続する場合は、この点を最初に確認する必要があります。

遺産分割がまとまらない場合の申告は、遺産分割がまとまらない時の相続税申告｜未分割申告と「3年以内の分割見込書」で説明しています。農地の納税猶予を使うなら、申告期限までに農地の分割を決めておく必要があります。

猶予される税額はいくらか｜2人の相続人の計算例

猶予される税額は、条文（租税特別措置法70条の6第2項）の定めでは、おおまかに次の順に求めます。

1. 農地を通常どおり評価して、相続税の総額を計算します。
2. 農地を農業投資価格で評価し直して、全員分の相続税の総額を計算します。
3. 農業相続人が1人の場合、1の総額から2の総額を引いた金額が、農業相続人の納税猶予分になります（相続税法18条〜20条の2の加算・控除がない場合）。
4. 農業相続人以外の相続人は、2の総額（農地を農業投資価格で評価した課税価格）を基に税額を計算します。

4の点は、見落としやすいところです。条文は、農業相続人以外の人についても、農業相続人の特例農地等を農業投資価格で評価したものとして税額を計算する、と定めています（租税特別措置法70条の6第2項1号）。

例：農地の評価額3,000万円・子2人

例：父が亡くなり、母はすでに亡くなっています。相続人は子の長男と二男の2人です。長男が農業を継ぎ、農業相続人として納税猶予を受けます。数字は次の仮定です。

• 農地の通常の評価額：3,000万円（長男が取得）
• 農地を農業投資価格で評価した額：1,000万円（仮の数字）
• 農地以外の財産：9,000万円（長男が3,000万円、二男が6,000万円を取得）
• 債務・葬式費用・生前贈与・小規模宅地等の特例などは考えない

相続税の総額は、通常評価では1,160万円、農業投資価格では770万円です。差額の390万円が、長男の納税猶予分になります。

次に、各人が今すぐ納める税額と、猶予される税額を分けます。農業投資価格で評価したときの各人の課税価格は、長男が4,000万円（農地1,000万円＋他の財産3,000万円）、二男が6,000万円で、割合は4対6です。

特例を使わない場合は、長男・二男ともに課税価格が6,000万円で、税額は各580万円です。特例を使うと、二男の今すぐの税額は462万円に下がり、長男は308万円を納めて390万円が猶予されます。猶予は納税の「先送り」であり、農業を続けている間（または特定貸付け等を行っている間）だけ続く仕組みです。打ち切りになれば、390万円に利子税が加わって納める必要があります。

この例は、農業相続人が1人、他の控除がない単純な場合です。農業相続人が2人以上いる場合や、配偶者の税額軽減・2割加算・未成年者控除などが関わる場合は、条文と政令の計算に従って別に計算します。実際の申告では、申告書の第3表・第8表などで計算します。

実際の税額を、分け方を変えて比べたいときは、当事務所の無料の相続税シミュレーターで、分け方ごとの税額と二次相続を含めた合計を比べられます。ただし、農地の納税猶予の計算はシミュレーターに含まれていないため、猶予の額は税理士に確認してください。

猶予が続く間にしなければならないこと

• 継続届出書の提出：相続税の申告期限から3年ごとに、特例の適用を受け続ける旨と農業経営の状況を書いた届出書を税務署に出します。出さないと打ち切りになります。
• 担保の維持：担保の価値が下がって増担保や担保の変更を求められたときに応じないと、打ち切りになります。
• 農地の保有と耕作の継続：特例農地等を売る・贈与する・転用する・貸す・耕作をやめる、といった行為（条文では「譲渡等」）や、農業経営の廃止は、打ち切りの原因になります。

猶予が打ち切りになる場合と、免除される場合

打ち切りになる主な場合

公共事業のための収用などによる譲渡や、買換えなど、猶予が続けられる例外もあります（国税庁の手引）。農地を売ったときの税金は、相続した土地を売却した時の税金｜譲渡所得の計算と使える特例でも説明しています。

利子税

打ち切りになった税額には、相続税の申告期限の翌日から納税猶予の期限までの日数に応じて、利子税がかかります。国税庁の手引では、割合は次のとおりです。

• 特例農地等のうち取得の日に都市営農農地等であるものを持つ農業相続人：年3.6%
• それ以外の場合の、取得の日に市街化区域内農地等（生産緑地等と、三大都市圏の特定市の区域内にある田園住居地域内農地・地区計画農地保全条例制限区域内農地を除く）であったものに対応する部分：年6.6%
• それ以外の場合の、その他の部分（生産緑地等を含む）：年3.6%

利子税特例基準割合が7.3%に満たない年は、その年の割合はさらに低くなります。

免除される場合

• 特例を受けた農業相続人が死亡したとき。
• 特例農地等の全部を、租税特別措置法70条の4に基づいて農業の後継者に生前一括贈与したとき（特定貸付け等を行っていない農業相続人に限る）。
• 三大都市圏の特定市以外の地域にある市街化区域内の農地等（生産緑地等を除く）で特例を受けた場合に、相続税の申告期限の翌日から20年間農業を続けたとき（都市営農農地等を持たない農業相続人に限る）。

免除は、猶予された税額のうち、その要件を満たした部分に限られます。猶予は、農業を続けている間だけ納税を先に延ばす仕組みで、猶予の途中でやめると税額を納めることになります。

貸付けにも定めがあります。農地中間管理事業のための貸付け（特定貸付け）などは、農業相続人の要件にも入っており、貸し付けたからといって直ちに打ち切りになるとは限りません。障害や疾病で営農が困難になって貸し付ける「営農困難時貸付け」という定めもあります（国税庁の手引）。貸付けを検討するときは、事前に税務署や税理士に、猶予が続くかどうかを確認してください。

農地の相続登記と農業委員会への届出

農地を相続したときは、税金のほかに、次の手続きがあります。

相続登記

相続で不動産を取得した人は、自分が相続人であることと所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第1項）。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です（同法164条1項）。農地も不動産ですので、農地だけ登記を後回しにはできません。費用や流れは、相続登記の義務化と費用｜登録免許税の計算と、自分で申請する流れで説明しています。

農業委員会への届出

農地の権利を取得した人は、原則として、遅滞なく、その農地の市町村の農業委員会に届け出る必要があります（農地法3条の3）。農地法施行規則18条は、届出が要らない場合を定めていますが、包括遺贈や相続人への特定遺贈で取得した場合（規則15条5号）は、その除外に入っていません。遺産分割で取得した場合（農地法3条1項12号）も、届出の対象です。届出には、取得した人の氏名・住所、農地の所在・地番・面積、取得の事由と日、権利の種類などを書いた書面を出します（同規則19条）。

納税猶予を使う場合は、農業相続人であることについて、農業委員会の証明が別に必要です（国税庁の手引）。届出と証明の窓口が同じ農業委員会のことが多いため、まとめて相談すると進めやすくなります。

農地を相続するときの確認表

相続が始まったら、次の順で確認しておくと、後から慌てずに済みます。

農地の評価や納税猶予の申告書は、土地の評価と同じく、確認する資料が多くなります。申告書の作成まで任せたい場合は、相続税申告のページに、全国オンライン対応のご案内と料金を載せています。

申告の流れ、計算の手順、納税を分けて払う方法は、次の記事で説明しています。

• 相続税の申告｜期限（10か月）・流れ・必要書類の全体像（申告の全体の流れ）
• 相続税の計算方法｜5つの手順と計算例（計算の手順）
• 相続税の納付｜期限・延納・物納と、払えない時の方法（納税を分けて払う方法）

農地の相続税でよくある誤り

• 地目が「田」「畑」なら農地の評価だと思っている。市街化区域内の農地は、市街地農地として宅地比準などで評価します。
• 納税猶予は農地を持っていれば誰でも使えると思っている。農業を営んでいた被相続人（または特定貸付け等を行っていた被相続人）と、農業を続ける（または特定貸付け等を行う）農業相続人が要件です。農業委員会の証明も必要です。
• 遺産分割がまとまっていなくても猶予を申請できると思っている。猶予の対象は、申告期限までに分割された農地等です。
• 猶予された税額は払わなくてよいと思っている。免除されるのは、農業相続人の死亡など一定の場合だけです。農業をやめる・農地を売るなどすれば、猶予税額と利子税を納めます。
• 三大都市圏の市街化区域内の農地も猶予の対象だと思っている。特定市の市街化区域内の農地は、生産緑地など一定のもの以外、対象に含まれません。
• 猶予の計算は農業相続人の税額だけの話だと思っている。他の相続人の税額も農業投資価格を基に計算されます。分け方を決める前に、全員の税額を試算してください。

よくある質問

農地を相続したら、納税猶予を使わなければなりませんか。

いいえ。納税猶予は、使う旨を申告書に書いた場合に適用される特例で、使わなくても構いません。使うと、農業を続ける義務や3年ごとの届出などが付きます。猶予を使うか、使わずに通常どおり納めるかは、農業を続けられるか、担保を出せるか、家族の状況で変わります。試算して比べてください。

農業をしていない相続人が農地を相続したら、どうなりますか。

農地は通常どおりの評価（区分ごとの評価）で相続税の対象になります。納税猶予は、農業を営む農業相続人が農業を続ける場合に使う特例です。自分で耕作しなくても、農地中間管理事業などの一定の貸付け（特定貸付け等）を行うときは対象になりますが（国税庁 No.4147）、農業も特定貸付け等もしない相続人は使えません。農地を売るときの税金は、別に計算します。

市街化区域の農地を宅地にして売ると、評価は変わりますか。

市街化区域内の農地は、もともと市街地農地として評価します。地積は課税時期（相続の日）における実際の面積によるなど、評価は課税時期の現況で行うのが基本です（評基通8）。相続後に転用して売る場合は、相続税の評価とは別に、売ったときの所得税・住民税（譲渡所得）が問題になります。

生産緑地の30年が過ぎたらどうなりますか。

市町村長に、時価での買取りの申出ができるようになります（生産緑地法10条）。申出基準日が近づいたときに、市町村長が特定生産緑地に指定すれば、申出ができる時期が10年延びます。納税猶予を受けている農地で買取りの申出をすると、猶予が打ち切りになる場合があります。

農業投資価格は、どこで調べますか。

国税庁の財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）のサイトで、都道府県ごとに確認できます（国税庁 タックスアンサー No.4147）。

まとめ

• 農地は、純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地の4区分に分け、区分ごとに評価の計算方法が違います。区分は、転用許可・市街化区域・農用地区域・農地法の第1種〜第3種で決まります。
• 純農地・中間農地は固定資産税評価額に倍率を掛け、市街地周辺農地は市街地農地とした場合の価額の80%、市街地農地は宅地比準（または倍率）で評価します。生産緑地は5〜35%の減額があります。
• 納税猶予は、農業を続ける（または特定貸付け等を行う）農業相続人が使える特例で、農業投資価格を超える部分に対応する相続税が猶予されます。申告期限までの分割、申告書への記載、担保の提供が必要です。
• 例では、相続税の総額1,160万円のうち390万円が猶予され、二男の税額も580万円から462万円に変わりました。農業相続人以外の税額も動くため、全員分を試算してから分け方を決めます。
• 農業をやめる・農地を売る・転用するなどで猶予は打ち切られ、税額と利子税を納めます。相続登記（3年以内）と農業委員会への届出も忘れずに行います。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 財産評価基本通達：34（農地の分類）・36〜36-4（各区分の範囲）・37（純農地）・38（中間農地）・39（市街地周辺農地）・40（市街地農地）・40-3（生産緑地）
• 租税特別措置法：70条の6（農地等についての相続税の納税猶予及び免除等）
• 国税庁 No.4623 農地の評価・No.4626 生産緑地の評価
• 国税庁 No.4147 農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例
• 国税庁「農地等についての相続税の納税猶予及び免除等（相続税の申告のしかた（令和8年分用）（抜粋））」
• 国税庁 財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）
• 生産緑地法：10条（買取りの申出）・10条の2、10条の3（特定生産緑地）
• 農地法：3条（権利移動の制限）・3条の3（権利取得の届出）
• 農地法施行規則：15条・18条・19条
• 不動産登記法：76条の2（相続による所有権移転登記の申請義務）・164条（過料）

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。