夫や妻が亡くなっても自宅に住める？配偶者居住権の相続税評価と二次相続

家族の相続で配偶者居住権を使うか考えるとき、自宅を所有する場合と税金がどう違うのか迷いませんか。

配偶者が住む権利と子などが持つ所有権には、それぞれ相続税の評価額がつき、配偶者の年齢や築年数などで変わります。配偶者が亡くなると住む権利は消えますが、税負担が軽くなるかは、次の相続も含めて試算する必要があります。

この記事では、年齢別・築年数別の評価額と、自宅を所有する場合との税額の違いを計算例で確かめます。

配偶者居住権とは｜取得の入口と、できないこと

配偶者居住権は、被相続人の財産だった建物に相続開始の時に住んでいた配偶者が、その建物の全部を無償で使い、収益できる権利です（民法1028条1項）。民法の改正で新しくできた権利で、2020年4月1日に施行されました（法務省の相続法改正のページ）。国税庁の質疑応答事例は、賃借権に似た法定の債権と位置づけられていると紹介しています。

取得できるのは次の場合です。

• 遺産分割（協議・調停・審判）で、配偶者が配偶者居住権を取得するものとされたとき
• 遺言で、配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき（死因贈与でも認められると国税庁の資料に書かれています）

注意したい点が3つあります。1つ目は、遺産分割の方法を指定する「相続させる」遺言（特定財産承継遺言）では、配偶者居住権を取得させることができないことです。遺言で渡すなら「遺贈する」と書く必要があります。2つ目は、被相続人が建物を配偶者以外の人と共有していた場合は、配偶者居住権を設定できないことです。配偶者との共有は設定できます。3つ目は、存続期間が原則として配偶者の終身である点です。遺産分割の協議や遺言で期間を決めることもできます（民法1030条）。

権利には制約もあります。配偶者居住権は譲渡できません（民法1032条2項）。建物を増築・改築したり、第三者に使わせたりするには、建物の所有者の承諾が要ります（同条3項）。固定資産税や通常の修繕費などの通常の必要費は、配偶者が負担します（民法1034条1項）。

登記については、所有者が配偶者に登記を備えさせる義務を負い（民法1031条1項）、登記をすると第三者に権利を主張できます。ただし、登記は成立の条件ではありません。

相続税の評価額｜4つの価額に分かれる

相続税では、建物と土地それぞれについて、「配偶者の側の権利」と「所有者の側の権利」に評価額を分けます（相続税法23条の2）。

建物と土地の「時価」は、配偶者居住権がないものとして、財産評価基本通達で評価した額を使います。建物なら固定資産税評価額、土地なら路線価や倍率で出した自用地の評価額が基本です。土地の評価は土地の相続税評価額の計算｜路線価方式と倍率方式を例で解説、建物の評価は建物（家屋）の相続税評価額で説明しています。

式の中の「（耐用年数−経過年数−存続年数）」が0以下になると、割合は0として扱います。この場合、配偶者居住権の価額は建物の時価と同額になり、建物の所有権の評価額は0円です。

式に入れる4つの数字の決め方

耐用年数は構造で決まります。国税庁の資料の表（参考資料の表1）では、次のとおりです。

鉄筋コンクリート造の47年は、1.5倍して70.5年になり、6月以上の端数を切り上げて71年です。

平均余命は、厚生労働省の完全生命表の年齢と性別に応じた数字です。使う生命表は「配偶者居住権が設定された時の属する年の1月1日現在で公表されている最新のもの」です（相続税法基本通達23の2-5）。2026年に設定する場合は、2022年3月に公表された第23回完全生命表（2020年）です。

当てはめる年齢は、設定された時の満年齢です。法定利率は、2026年4月1日から2029年3月31日までも3%のままと法務省が公表しています（令和8年4月1日以降の法定利率について）。

「設定された時」はいつか｜登記の日ではない

経過年数と存続年数は「配偶者居住権が設定された時」で数えます。相続税法基本通達23の2-2は、これを次のとおり定めています。

• 遺産分割で取得する場合：遺産の分割が行われた時（協議なら成立した日、調停なら成立した日、審判なら確定した日）
• 遺贈の場合：相続開始の時

国税庁の質疑応答事例は、配偶者居住権の設定の登記をした日（登記日）ではないので注意するよう書いています。協議が長引いて成立が遅れると、その間に配偶者の年齢も建物の築年数も進み、同じ家でも評価額が変わります。協議書の書き方は遺産分割協議書の書き方にまとめています。

計算例｜建物1,000万円・土地4,000万円・配偶者75歳

例：木造の自宅で、建物の評価額は1,000万円、築10年。敷地の評価額（自用地）は4,000万円です。被相続人の妻（75歳）が配偶者居住権を終身で取得し、設定の時の年齢が75歳だったとします。

1. 耐用年数は22年×1.5＝33年、経過年数は10年なので、33−10＝23年です。
2. 第23回完全生命表の女性75歳の平均余命は16.22年で、存続年数は16年です。
3. 複利現価率は 1÷1.03の16乗＝0.6231…で、小数点以下3位未満を四捨五入して0.623です。
4. 配偶者居住権の価額は、1,000万円 − 1,000万円 ×（23−16）÷23 × 0.623 ＝ 8,103,913円です。
5. 居住建物（所有権）の価額は、1,000万円 − 8,103,913円 ＝ 1,896,087円です。
6. 敷地利用権の価額は、4,000万円 − 4,000万円 × 0.623 ＝ 15,080,000円です。敷地（所有権）の価額は、4,000万円 − 15,080,000円 ＝ 24,920,000円です。

配偶者の側の価額は、8,103,913円＋15,080,000円＝23,183,913円です。所有者（子）の側は、1,896,087円＋24,920,000円＝26,816,087円で、両者の合計は建物と土地の評価額の合計5,000万円と一致します。1円未満は四捨五入で表示しています。

この手順が国税庁の計算と合うかも確かめました。国税庁の質疑応答事例の設例（建物2,000万円・土地5,000万円・木造築10年・存続年数12年）を同じ手順で計算しました。配偶者居住権は13,294,783円、敷地利用権は14,950,000円で、事例に書かれた金額と一致します。

年齢で変わる評価額｜男女別の実額

評価額は、設定の時の配偶者の年齢で大きく変わります。上の例と同じ建物・土地（木造築10年・建物1,000万円・土地4,000万円）で、年齢と性別だけを変えた表です。平均余命と複利現価率、性別ごとの評価額の順に示します。

平均余命と複利現価率

評価額（女性の場合）

評価額（男性の場合）

若いほど存続年数が長く、評価額は大きくなります。65歳の女性の行では、存続年数25年が、耐用年数33年−経過年数10年＝23年を超えるため、割合が0になり、配偶者居住権の価額は建物の評価額1,000万円と同額です。表の平均余命は、厚生労働省の第23回完全生命表（2020年）の数字です。

築年数で変わる評価額｜建物が古いほど配偶者居住権が大きくなる

建物の築年数でも評価額は動きます。木造（耐用年数33年）、設定時の配偶者が75歳の女性（存続年数16年・複利現価率0.623）、建物1,000万円・土地4,000万円で、築年数だけを変えた表です。

建物が古くなると、建物の所有権の評価額が小さくなり、配偶者居住権の評価額が建物の評価額に近づきます。敷地利用権は、建物の古さに関係なく、土地の評価額と複利現価率だけで決まります。鉄筋コンクリート造で築30年（耐用年数71年）なら、割合は（71−30−16）÷（71−30）＝25÷41となり、配偶者居住権は6,201,220円です。

一次相続と二次相続の税額を並べる

配偶者居住権は、配偶者が亡くなると消えます。民法1036条が準用する597条3項は、使用貸借が借主の死亡で終了すると定めており、配偶者居住権にも当てはまります。権利が配偶者の死亡で消えた場合は、建物の所有者に贈与があったものとして扱わない、と相続税法基本通達9-13の2の注が定めています。つまり、二次相続の遺産に配偶者居住権の分は入りません。

同じ財産を2通りに分けた例

次の例では、同じ家族・同じ財産を2通りに分けて、一次と二次の納付税額を並べます。当事務所の無料の相続税シミュレーターと同じ計算で出した金額です。

例：夫が亡くなり、相続人は妻（75歳）と子1人。財産は自宅の建物1,000万円（木造築10年）、自宅の土地4,000万円（200㎡）、預金3,000万円の計8,000万円です。基礎控除は4,200万円です。

前提は、妻の預金1,000万円が二次相続まで減らないこと、妻に固有の財産がないこと、二次相続の相続人が子1人であることです。二次相続では小規模宅地等の特例を使わず、相次相続控除も受けない計算です（Aは一次で妻が納めた税額が0円のため、相次相続控除は0円になります）。妻の取得はどの形でも1億6,000万円以下なので、妻の一次の納付は配偶者の税額軽減で0円です。

数字を見ると、特例なしの合計はAが427万5,000円、Bが275万200円で、Bが小さく出ました。ただし、一次の納付税額は子について、Aが117万5,000円、Bが275万200円とBの方が大きくなります。

二次相続の側で子が同居の親族として特例を使える場合など、条件が変わればAの二次の税額も変わります。どちらが有利かは、財産の内訳・家族・特例の使い方で変わるため、実際には自分の財産で試算して比べる必要があります。

自分の家族と財産で、分け方ごとの税額と二次相続を比べたいときは相続税シミュレーターが使えます。

二次相続の仕組みは二次相続とは、配偶者の税額軽減は配偶者の税額軽減にまとめています。

小規模宅地等の特例との関係｜敷地利用権は対象になる

小規模宅地等の特例の対象には、配偶者居住権そのものは含まれませんが、配偶者居住権に基づく敷地利用権と、配偶者居住権が設定された建物の敷地（所有権）は含まれます（措置法通達69の4-1の2）。特例を受ける面積は、土地の面積に「敷地利用権の価額（または敷地の価額）が両者の合計に占める割合」を掛けた面積とみなして判定します（租税特別措置法施行令40条の2第6項）。

上の例（土地200㎡・評価額4,000万円）では、敷地利用権の価額15,080,000円が土地全体の37.7％にあたります。このため、敷地利用権として使える面積は200㎡×37.7％＝75.4㎡、所有権の側は124.6㎡とみなします。75.4㎡は330㎡以下なので、特定居住用宅地等として敷地利用権の価額の80％にあたる12,064,000円が減額されます。上の表の「特例あり・B」の減額額です。

なお、配偶者が配偶者居住権と、その敷地の所有権のどちらも取得した場合は、この面積の按分は行いません（同通達）。特例の全体は小規模宅地等の特例｜自宅の土地が8割減になる要件と計算例で説明しています。

設定する前に確かめたい注意点

• 売りにくくなる：配偶者居住権は譲渡できず、配偶者が住み続ける間は建物の所有者も自由に使えません。登記があれば、建物を買った人にも配偶者居住権を主張できます（民法1031条2項）。
• やめるときの課税：配偶者と所有者の合意や配偶者の放棄で消えるとき、所有者が対価を払わなければ、権利の価額相当が配偶者から所有者への贈与として扱われます（相続税法基本通達9-13の2）。
• 配偶者の死亡で消えるとき：この贈与の扱いの対象外です。
• 費用の負担：固定資産税や通常の修繕費は配偶者が負担します（民法1034条1項）。
• 建物が賃貸併用・共有のとき：賃貸している部分は評価の基礎から除き、建物の床面積のうち賃貸していない部分の割合を掛けます。被相続人と配偶者の共有だった場合は、被相続人の持分の割合を掛けます（相続税法施行令5条の7第1項・第2項）。
• 居住建物が滅失したとき：配偶者居住権は消滅します（民法1036条が準用する616条の2）。

よくある誤り

• 登記の日で数える：経過年数・存続年数は、遺産分割の成立日（遺贈なら相続開始の時）で数えます。登記の日ではありません。
• 評価額は一律で決まっている：評価額は、建物の時価・土地の時価・築年数・配偶者の年齢と性別で変わります。表の金額は例の建物の場合です。
• 二次相続の税額が全部ゼロになる：消えるのは配偶者居住権と敷地利用権の分だけです。配偶者が預金などほかの財産を持っていれば、その分は二次相続の課税対象です。
• 「相続させる」遺言で設定できる：特定財産承継遺言では取得させられません。遺贈にする必要があります。
• 平均余命は昔の生命表のまま：「設定された時の属する年の1月1日現在で公表されている最新の」完全生命表を使います。新しい生命表が公表されれば、数字が変わります。

よくある質問

配偶者居住権の登記はしなければなりませんか。

登記は成立の条件ではありません。ただし、登記をしておくと第三者に権利を主張できます（民法1031条）。所有者には、配偶者に登記を備えさせる義務があります。

存続期間を10年などと決めた場合は、評価額はどうなりますか。

存続年数は、定めた期間の年数になります。ただし、配偶者の平均余命がその上限です（相続税法施行令5条の7第3項2号）。上の例（75歳の女性・木造築10年・建物1,000万円・土地4,000万円）で存続期間を10年とすると、複利現価率は0.744です。配偶者居住権は5,794,783円、敷地利用権は10,240,000円、合計16,034,783円です。終身の場合の合計23,183,913円より小さくなります。

建物を夫婦で共有していた場合も、配偶者居住権を設定できますか。

被相続人が建物を配偶者以外の人と共有していた場合は設定できません。配偶者との共有であれば設定でき、評価では被相続人の持分の割合に応じた部分を基礎にします。居住建物が配偶者の財産になっても、ほかの人が共有持分を持っているときは、配偶者居住権は消えません（民法1028条2項）。

配偶者が老後に別の家へ移るとき、権利はどうなりますか。

配偶者居住権は譲渡できないため、第三者へ売ることはできません。建物の所有者との合意で消す場合は、対価がないと贈与として扱われる可能性があります（相続税法基本通達9-13の2）。実際にどう進めるかは、遺産分割の内容や登記の状況によるため、早めに税理士や司法書士に確認してください。

まとめ

配偶者居住権の評価は、建物の時価・耐用年数・経過年数・存続年数（平均余命）・複利現価率で決まります。建物の価額などを同じにして比べると、配偶者が若いほど存続年数が長く、配偶者居住権の評価額は大きくなります。築年数は逆で、建物が古いほど配偶者居住権の評価額は大きくなり、一定の年数を超えると建物の評価額と同じになります。基準になるのは「設定された時」で、遺産分割協議の成立日（遺贈なら相続開始の時）です。

配偶者が亡くなれば権利が消え、二次相続の遺産に入らないため、一次と二次の合計で税額が変わる場合があります。ただし、小規模宅地等の特例の使い方や、子の一次の税額が増える点など、見るべきことが重なります。分け方ごとの比較は、実際の財産で試算して確かめてください。

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監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 民法597条・1028条〜1036条
• 相続税法23条の2
• 相続税法施行令5条の7
• 相続税法施行規則12条の2〜12条の4
• 相続税法基本通達23の2-2・23の2-5（国税庁）
• 相続税法基本通達9-13の2（国税庁）
• 租税特別措置法施行令40条の2第6項
• 租税特別措置法（相続税法の特例関係）の取扱いについて（措置法通達）69の4-1の2（国税庁）
• 「配偶者居住権等の評価に関する質疑応答事例」について（情報）（国税庁・2020年7月7日）
• 第23回完全生命表（厚生労働省）
• 令和8年4月1日以降の法定利率について（法務省）
• 民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律について（相続法の改正）（法務省）

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。