相続した建物はいくらで申告する？相続税評価額の調べ方と貸家の扱い

実家の建物を相続し、相続税の申告では購入価格と納税通知書の金額のどちらを使うのか迷っていませんか。

建物の相続税評価額は、原則として課税明細書などに載っている固定資産税評価額と同じです。ただし、貸家や建築中の建物、増改築の内容が評価額に反映されていない建物では、状況に応じた計算が必要です。

この記事では、書類で見る欄と建物の状況別の評価方法を、貸家・建築中・増改築の計算例とともに確認します。

建物の相続税評価額は固定資産税評価額×1.0

家屋の価額は、その家屋の固定資産税評価額に、評価通達の別表1の倍率を掛けて評価します（評価通達89）。その倍率は1.0です。国税庁のタックスアンサー（No.4602）には、「その評価額は固定資産税評価額と同じです」とあります。令和8年分の財産評価基準書の東京都のページにも、倍率は「1.0」と書かれています。

評価は、原則として1棟の家屋ごとに行います（評価通達88）。

なぜ建物は固定資産税評価額を使うのか

土地は、近くの土地の売買実例や公示価格などをもとにした路線価や倍率で評価します。これに対して家屋は、再建築価格を基準に評価される固定資産税評価額を使います。国税庁が公表した資料では、次の趣旨が説明されています。

• 家屋の売買は、一般に土地とセットで行われることが多く、価格のうち家屋の部分だけを取り出すのが難しい。
• 売買実例の価額には、個別の事情による偏りもある。

そのため、家屋は売買価格ではなく、再建築価格を基準にした固定資産税評価額を使って評価する、という考え方です。購入した時の金額や、建築費と同じ額になるとは限りません。

固定資産税評価額の確認方法は、固定資産税評価額から相続税評価額を出す方法で説明しています。土地の評価と合わせた全体像は、土地の相続税評価額の計算をご覧ください。

建物の状況別｜評価の仕方の早見表

建物の状況によって、評価の出し方が変わります。次の表で、亡くなった日（課税時期）の建物の状況に当てはまる行を探してください。

文化財建造物である家屋は、別の定めがあります（評価通達89-2）。マンションはマンションの相続税評価で扱います。以下では、表の中から、迷いやすいものを順に見ていきます。

貸している建物（貸家）の評価｜借家権の分だけ下がる

借家人がいる建物は「貸家」として評価します。借家人には、借家権という権利があるためです。評価通達93は、次の算式を定めています。

自用の家屋の価額とは、貸していないものとして評価した額、つまり固定資産税評価額×1.0です。

借家権割合は30％

借家権割合は、評価通達94で、国税局長が定める割合とされています。令和8年分の財産評価基準書では、東京都も大阪府も、借家権割合は100分の30です。国税庁のタックスアンサー（No.4602のQ&A）の例も、固定資産税評価額100万円・借家権割合30％・賃貸割合100％で、100万円－100万円×30％×100％＝70万円としています。他の地域の割合は、財産評価基準書の各都道府県のページにある「借家権割合」で確かめてください。

賃貸割合ごとの評価額

固定資産税評価額が1,500万円のアパートで、賃貸割合を変えた場合の評価額は、次のとおりです。

空室が増えるほど、引ける額は小さくなります。空室の扱いが評価額に直接響くので、次に賃貸割合の数え方を確認します。

賃貸割合は床面積で数える

賃貸割合は、貸家の「各独立部分」の床面積で計算します（評価通達26）。

• 賃貸割合＝課税時期に賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷その家屋の各独立部分の床面積の合計
• 各独立部分とは、壁・扉・階層などで他の部分と完全に遮られていて、独立した出入口があるなど、独立して貸せる部分です。ふすまや障子、ベニヤ板のように堅固でないもので仕切られた部分は含まれません。

例：1室30㎡の部屋が10室あるアパートで、亡くなった日に8室が貸されていれば、賃貸割合は（8室×30㎡）÷（10室×30㎡）＝80％です。部屋の数ではなく、床面積の比で数えます。

空室は「一時的」なら貸していたものとして扱える

亡くなった日にたまたま空室だった部屋は、一定の場合、貸していたものとして賃貸割合に入れてよいとされています。国税庁のタックスアンサー（No.4614）と質疑応答事例は、次のような事実関係で判断するとしています。

• その部屋が、亡くなる前に継続的に貸されてきたこと
• 借家人が出たあと、速やかに次の借家人の募集が行われ、空室の間、ほかの用途に使われていないこと
• 空室の期間が、亡くなった日の前後で1か月程度など、一時的なこと
• 亡くなった後の賃貸が、一時的でないこと

国税庁の質疑応答事例には、学生向けアパートで、3月上旬に卒業した学生が退去して半分近くが空室だったが、新しい入居者を募集し、3月末には全室が埋まっていた例があります。この場合は、貸家として評価し、一時的な空室を賃貸割合に加えて計算して差し支えない、とされています。

一方、評価通達26は、貸家を「借家権の目的となっている家屋」としています。借家人が退去したあと、空き家のまま貸していない独立の家屋は、借家権の目的になっていないので、貸家の評価は使えません。通常の評価（固定資産税評価額×1.0）になります。国税庁は、その敷地についても、自用地として評価するとしています。

敷地側の評価は、アパート・貸家の相続税評価で説明しています。

貸付用不動産の評価は見直しの案が出ています

貸している不動産の評価は、今後変わる可能性があります。令和8年度税制改正大綱では、課税時期の前5年以内に、対価を伴う取引で取得または新築した一定の貸付用不動産を、通常の取引価額で評価する方針が示されました。2027年1月1日以後の相続などが対象とされています。国税庁は、2026年9月18日に法令解釈通達の案を公表し、意見の募集は10月18日に締め切られました。この記事の時点（2026年10月）では、正式な通達の発遣は確認できていません。

案の段階の内容なので、決まった内容として扱わないでください。亡くなった日が2027年以後の場合や、最近取得した貸家がある場合は、最新の通達を確認する必要があります。

建築中の建物の評価｜費用現価の70％

家を建てている途中で亡くなった場合、建物にはまだ固定資産税評価額が付いていません。評価通達91は、課税時期に現に建築中の家屋を、その家屋の費用現価の70％で評価すると定めています。

費用現価とは、国税庁のタックスアンサー（No.4629）によると、亡くなった日（贈与の場合は贈与を受けた日）までにその家屋に投下された建築費用の額を、課税時期の価額に引き直した額の合計です。

例：亡くなった日までに投下された建築費用を、亡くなった日の価額に引き直した額が2,000万円なら、評価額は2,000万円×70％＝1,400万円です。

注意したい点は次の2つです。

• 契約した請負代金の全額ではなく、亡くなった日までに投下された費用が基準です。工事の進み具合を、請負契約書や支払の記録で確認します。
• 工事代金のうち、亡くなった日に未払の分は、被相続人の債務として相続財産から差し引ける場合があります（相続税法13条1項1号）。債務の扱いは、債務控除で説明しています。

増改築したのに評価額が反映されていない家屋

増築や改築をしても、固定資産税評価額がその内容を反映して改訂されていないことがあります。この場合の評価について、国税庁の質疑応答事例は、次のようにまとめています。

• 評価額＝増改築部分以外の部分に対応する固定資産税評価額＋増改築部分の評価額
• 増改築部分の評価額は、状況の似た付近の家屋の固定資産税評価額をもとに、構造・経過年数・用途の差を考えて評定します。
• 似た家屋がない場合は、増改築部分の再建築価額から、課税時期までの償却費相当額を引いた額の70％です。
• 亡くなった日から申告期限までの間に、課税時期の状況に応じた固定資産税評価額が付けられた場合は、その固定資産税評価額で評価します。

償却費相当額は、再建築価額から、その10％を引いた額に、耐用年数に占める経過年数の割合を掛けて計算します。経過年数は、増改築の時から課税時期まで（1年未満の端数は1年）です。

耐用年数20年は、計算の仕組みを見せるための仮の数字です。実際には、減価償却資産の耐用年数等に関する省令に定める耐用年数を当てはめます。この評価額に、増改築以外の部分の固定資産税評価額を足したものが、家屋全体の評価額になります。評価の判断が難しいので、増改築の規模が大きい場合は専門家に確認すると安心です。

登記していない建物（未登記）の評価

建物を登記していなくても、固定資産税は課されます。国税庁が公表している税理士試験の出題のポイントでも、「賦課期日現在において未登記の家屋であっても、当該家屋の現実の所有者は家屋補充課税台帳に登録され、固定資産税が課されること」と説明されています。

評価通達89は、家屋課税台帳だけでなく、家屋補充課税台帳に登録された価格も、固定資産税評価額に含めています。したがって、未登記でも、固定資産税の課税明細書に価格が載っていれば、その価格×1.0が評価額になります。

課税明細書では、家屋の「登記」の欄に、登記があれば「0」、なければ「1（登記無）」と書く自治体があります（岐阜県土岐市の例）。未登記だという理由だけで、評価が特別な方法になるわけではありません。ただし、登記の手続き自体は別に必要です。相続登記の義務化については、相続登記の義務化と費用をご覧ください。

門・塀・庭など附属設備の評価

建物のまわりの設備は、種類によって評価が違います（評価通達92）。

家屋と一体になった空調設備や給排水設備などは、家屋の評価額に含まれるので、別に足す必要はありません。一方、門や塀、庭の石や池は、家屋とは別に評価の対象になります。金額が小さいことが多いものの、庭が大きい家では確認しておきます。

建物の評価額を出す手順

1. 課税明細書または評価証明書で、家屋の固定資産税評価額・家屋番号・建築年・延床面積・登記の有無を確認します。
2. 亡くなった日に貸していたかを確認します。借家人がいれば、賃貸割合を計算します。
3. 建築中だった、または増改築の内容が評価額に反映されていないときは、上で説明した方法で評価します。
4. 門・塀・庭園設備があれば、別に評価して足します。
5. 分譲マンションの一室なら、区分所有補正率の計算に進みます。

建物の評価でよくある誤り

• 建築費や購入価格をそのまま評価額にする。家屋の評価は、固定資産税評価額×1.0です。
• 建物にも土地の評価倍率を掛ける。建物の倍率は1.0です。
• 貸家の差し引きを忘れる。借家人がいる建物は、借家権の分だけ評価が下がります。
• 空き家なのに貸家の評価をする。借家人が退去して貸していない家屋は、借家権の目的になっていないので、通常の評価です。
• 賃貸割合を部屋数で数える。独立部分の床面積の比で数えます。
• 建築中の建物を、評価ゼロにする。固定資産税評価額がなくても、費用現価の70％で評価します。
• 未登記だから評価できないと思う。固定資産税の課税台帳に価格があれば、その価格を使います。

建物の評価を任せたいとき

貸家の賃貸割合の数え方や、増改築・建築中の評価など、判断が分かれやすい建物は、相続税申告のページに、全国オンライン対応のご案内と料金を載せています。家族構成と財産額から税額を試算したいときは、無料の相続税シミュレーターで、分け方ごとの税額と二次相続を含めた合計を比べられます。

相続した賃貸物件の評価の考え方と、判断のポイントは、相続した賃貸物件の評価と判断でも説明しています。

よくある質問

建物の評価額は、建築費や売買価格と同じになりますか。

同じとは限りません。建物の評価額は、再建築価格を基準にした固定資産税評価額に1.0を掛けた額です。実際の建築費や売買価格とは別の基準で決まります。

借家権割合は、どの地域でも30％ですか。

借家権割合は、評価通達94で、国税局長が定める割合とされています。令和8年分の財産評価基準書では、東京都と大阪府は100分の30です。他の地域は、財産評価基準書の「借家権割合」のページで確認してください。

借家人がいなくなった実家は、貸家として評価できますか。

亡くなった日に貸していなければ、貸家の評価は使えません。通常の評価（固定資産税評価額×1.0）になります。ただし、アパートの一部屋が、一時的に空いているだけの場合は、先に見た条件を満たせば、貸していたものとして賃貸割合に入れられます。

貸家の評価が下がるとき、敷地の評価も下がりますか。

下がります。借家人がいる建物の敷地は「貸家建付地」として評価し、自用地としての価額から、借地権割合・借家権割合・賃貸割合を掛けた額を引きます（評価通達26）。計算の仕方は、アパート・貸家の相続税評価で説明しています。

まとめ

• 建物の評価額は、原則として固定資産税評価額×1.0です。路線価や倍率は使いません。
• 貸家は、固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）です。令和8年分の借家権割合は、東京都・大阪府で30％です。
• 賃貸割合は、独立部分の床面積の比で数えます。一時的な空室は、一定の条件を満たせば貸していたものとして扱えます。
• 建築中は費用現価の70％、増改築が評価額に反映されていないときは増改築部分を別に評価して足します。
• 未登記でも、固定資産税の課税台帳に価格があれば、その価格を使います。
• 貸付用不動産の評価は、2027年1月1日以後の相続から見直す案が出ています。案の段階なので、最新の通達を確認してください。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 相続税法：13条1項（債務控除）、22条（評価の原則）
• 地方税法：341条（用語・家屋補充課税台帳）、381条（固定資産課税台帳の登録事項）
• 財産評価基本通達88（評価単位）・89（家屋の評価）・89-2（文化財建造物）・91（建築中の家屋）・92（附属設備等）・93（貸家）・94（借家権）
• 財産評価基本通達26（貸家建付地・賃貸割合）
• 国税庁 No.4602 土地家屋の評価／同Q&A（アパート等の貸家の評価）
• 国税庁 No.4614 貸家建付地の評価（賃貸割合・一時的な空室）
• 国税庁 No.4629 建築中の家屋の評価
• 国税庁 質疑応答事例 増改築等に係る家屋の状況に応じた固定資産税評価額が付されていない家屋の評価
• 国税庁 質疑応答事例 貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲／同 貸家が空き家となっている場合の貸家建付地の評価
• 財産評価基準書 令和8年分 東京都 借家権割合／同 大阪府 借家権割合／同 東京都 家屋の固定資産税評価額に乗ずる倍率
• 国税庁「居住用の区分所有財産の評価について」の趣旨について（情報）（家屋を固定資産税評価額で評価する考え方）
• 国税庁 令和5年度税理士試験 固定資産税 出題のポイント（未登記家屋）
• 岐阜県土岐市 課税明細書の見方（家屋の登記欄）
• 財務省 令和8年度税制改正の大綱（貸付用不動産の評価）／e-Govパブリック・コメント 「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。