実家の路線価はどこで見る？国税庁での調べ方と路線価図の読み方

相続した土地の路線価を調べたいけれど、どの年の図を開き、どの数字を見ればよいか迷っていませんか。

路線価は国税庁のホームページで無料で見られ、相続では亡くなった日の属する年分を使います。土地の場所を路線価図で探し、倍率地域と表示されていれば評価倍率表を見るので、地域による使い分けが必要です。

この記事では、国税庁のサイトでの調べ方から、路線価図・倍率表の読み方、評価額を出す手順までを確認します。

調べ方の入口｜路線価か倍率かを先に決める

土地の評価方法は、路線価方式と倍率方式の2つです（財産評価基本通達11・13・21）。市街地的な地域にある宅地は路線価方式、それ以外の宅地は倍率方式で評価します。どちらになるかは、国税庁のサイトで調べる土地の場所で決まります。

国税庁の説明では、倍率表の「適用地域名」欄に「全域」とあれば、その町（丁目）または大字の全域が同じ方式の地域です。「一部」や「路線価地域」とあれば、同じ町の中に路線価地域と倍率地域があるため、路線価図で土地の所在を確認する必要があります。

どの年分の路線価図を見るか｜課税時期の属する年分

相続税や贈与税の申告では、課税時期（相続や遺贈では被相続人が亡くなった日、贈与では財産を取得した日）の属する年分の路線価図と評価倍率表を使います。その年分が公開されていない場合は、公開されてから評価します（国税庁タックスアンサー No.4604 のQ&A）。

路線価の評価時点は、毎年1月1日です。国税庁は、路線価を地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定めている、と説明しています。国税庁のサイトには、平成30年分から令和8年分までの路線価等が載っています。2026年に亡くなった方の相続でも、1月1日の時点の路線価ではなく「令和8年分」と覚えておくと迷いません。

2026年分は、2026年7月1日に公開されました。都道府県庁所在都市の最高路線価の一部は次のとおりです（1平方メートル当たり・国税庁「令和8年分の路線価等について」の別表）。

東京・銀座5丁目の53,360千円は、1平方メートル当たり約5,336万円という意味です。自宅の路線価はこれほど高くないのが通常ですが、数字の単位は同じ「千円」です。

国税庁のサイトでの調べ方｜6つの手順

調べ方は、国税庁が「このページの使い方」で案内している手順です。

1. 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（rosenka.nta.go.jp）を開き、年分（令和8年分など）を選びます。
2. 閲覧する都道府県を選びます。
3. 「路線価図」を選びます。倍率表を見るときは「一般の土地等用」を選びます。
4. 市区町村を選びます。
5. 町丁名索引が表示されるので、下の方へ動かして該当の町丁を選びます。
6. 該当の路線価図（PDF）が表示されます。

PDFが表示されないときは、ページ左側の「路線価図(PDF)のみを表示」（倍率表なら「評価倍率表(PDF)のみを表示」）を押すと、PDFだけが開きます。路線価図は、全国の国税局や税務署でもパソコンで閲覧できます。申告の前には、同じサイトの「路線価図等の正誤表」で、使う年分に訂正がないかも確かめてください。

調べる土地が複数ある場合は、登記事項証明書や固定資産税の課税明細書に書かれた所在と地番で、どの土地かを確かめてから、路線価図で位置を探します。

路線価図の読み方｜数字・アルファベット・図形

路線価図は、地域の地図の部分と、その上の説明部分でできています。国税庁の説明に沿って、見る場所と意味を整理します。

地区区分は、ビル街地区・高度商業地区・繁華街地区・普通商業・併用住宅地区・中小工場地区・大工場地区・普通住宅地区の7つです。図形がなく無印の路線は、普通住宅地区として読みます。地区区分は、あとで使う奥行価格補正率などの補正率の列を選ぶときに必要です。

評価倍率表の読み方｜「宅地」欄と「路線」の意味

評価倍率表（一般の土地等用）は、市区町村ごとに、町（丁目）または大字名を五十音順に並べた表です。主な欄は次のとおりです。

• 適用地域名：「全域」「一部」「路線価地域」など。上で説明したとおり、「一部」「路線価地域」は路線価図の確認が必要です。
• 借地権割合：倍率地域で借地権を評価するときの割合です。路線価地域の借地権割合は路線価図のアルファベットで見ます。
• 宅地：固定資産税評価額に掛ける倍率です。「路線」とあれば、その地域は路線価地域です。
• 田・畑・山林・原野：農地や山林などの区分（純農地・中間農地・市街地農地など）と、評価方式、倍率が書かれています。「比準」「市比準」「周比準」とあるのは、近くの宅地の価額に比準して評価する地域です。

倍率方式の評価額は、固定資産税評価額に倍率を掛けて出します（財産評価基本通達21）。固定資産税評価額は、都税事務所や市（区）役所・町村役場で確認できます。

路線価から評価額を出す手順

基本の式と奥行価格補正率

路線価方式で一方だけが道路に面した土地は、次の式です（財産評価基本通達15）。

評価額 ＝ 路線価 × 奥行価格補正率 × 地積（面積）

奥行価格補正率は、土地の奥行の長さと地区区分で決まります。国税庁の「調整率表」の普通住宅地区の列では、奥行が10m以上24m未満なら1.00、24m以上28m未満なら0.97、28m以上32m未満なら0.95、32m以上36m未満なら0.93です。普通商業・併用住宅地区の列では、奥行が32m以上36m未満なら0.97です。

同じ路線価300,000円・奥行35mの土地でも、地区区分によって補正後の額が変わります。普通住宅地区なら300,000円×0.93＝279,000円、普通商業・併用住宅地区なら300,000円×0.97＝291,000円です。路線価図で地区区分を読み違えると、1平方メートル当たりの額が12,000円違ってきます。補正率の全体は、国税庁の調整率表（①奥行価格補正率表）で確かめてください。

計算例

例1：普通住宅地区・一方の路線に面する土地。路線価図に「215D」とあり、形は長方形で、間口が9m、奥行が20m、面積が180㎡の場合です（間口は図面で確かめた値と置きます）。

1. 路線価は215,000円です（地区区分は普通住宅地区）。
2. 奥行20mの奥行価格補正率は1.00です。
3. 奥行距離÷間口距離は20÷9＝2.22で、奥行長大補正率は0.98です（間口9mの間口狭小補正率は1.00）。補正率の表は土地の相続税評価額の計算にまとめています。
4. 評価額は、215,000円 × 1.00 × 0.98 × 180㎡ ＝ 37,926,000円です。
5. 借地権の目的になっている場合の借地権の価額は、37,926,000円 × 借地権割合60％（D）＝ 22,755,600円です。

例2：国税庁の設例。国税庁は、路線価図の説明のページで、普通商業・併用住宅地区で表記が「300C」、奥行距離35m、700平方メートルの土地の計算例を載せています。路線価300,000円に奥行価格補正率0.97を掛けて1平方メートル当たり291,000円とし、700平方メートルを掛けて自用地の価額は203,700,000円です。借地権の価額は、203,700,000円に借地権割合70％（C）を掛けた142,590,000円です。

例3：二つの路線に面する土地。同じ国税庁の説明には、正面が「300C」（奥行35m）、側方が「200C」（奥行20m）の700平方メートルの土地の例もあります。正面路線は291,000円、側方路線は200,000円×奥行価格補正率1.00×側方路線影響加算率0.08＝16,000円で、合計307,000円です。700平方メートルを掛けて214,900,000円、借地権の価額は150,430,000円になります。国税庁は、平成31年1月分以降用の補正率で計算していると注記しています。

正面路線は、原則として、路線価に奥行価格補正率を乗じた金額が高い方の路線です（国税庁タックスアンサー No.4604）。角地・間口が狭い土地・不整形地などの補正は、土地の相続税評価額の計算｜路線価方式と倍率方式を例で解説で順に説明しています。

例4：倍率地域の土地。倍率表の「宅地」欄が1.1で、固定資産税評価額が18,000,000円の場合、評価額は18,000,000円 × 1.1 ＝ 19,800,000円です。倍率はこの例のための数字で、実際は市区町村と町丁ごとに倍率表で確かめます。

借地権割合と借家権割合はどこで見るか

土地を人に貸しているとき、評価額は自用地の価額から権利の分を引いて調整します。調整に使う割合の見る場所は2つです。

• 借地権割合：路線価図の路線価の右隣のアルファベット（A〜G）です。倍率地域では、倍率表の「借地権割合」欄で見ます。
• 借家権割合：同じ国税庁のサイトの都道府県ごとのページで確認できます。令和8年分の東京都のページでは、借家権の評価に使う割合は100分の30です（財産評価基本通達94）。

アパートなど貸家の敷地（貸家建付地）の評価額は、「自用地の価額 − 自用地の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合」です（財産評価基本通達26）。

例1の土地（37,926,000円・D＝60％）の上に建つアパートが全室賃貸中なら、37,926,000円 − 37,926,000円 × 0.6 × 0.3 × 1.0 ＝ 31,099,320円です。5室のうち1室が空室で賃貸割合が80％なら、32,464,656円になります。

賃貸割合は、貸家の各独立部分の賃貸の状況で決めます。継続的に賃貸されていた部屋が課税時期に一時的に空室だったと認められるときは賃貸されていたものとして扱って差し支えないとされています（国税庁タックスアンサー No.4614）。

路線価が載っていない道路と、セットバックの土地

路線価地域の中でも、路線価が設定されていない道路にだけ接している土地があります。この場合は、税務署長に「特定路線価設定申出書」を出して、特定路線価の設定を申し出ることができます。設定には、概ね1〜2か月かかります（財産評価基本通達14-3、国税庁タックスアンサー No.4607）。申告期限までの日数に余裕がないときは、早めに申し出ます。

建物を建て替えるときに道路として提供しなければならない部分（セットバック部分）は、通常どおりに評価した価額から70％相当額を控除して評価します（財産評価基本通達24-6）。

調べる前に揃える物

• 登記事項証明書：地積（面積）と地目、所在を確かめます。
• 固定資産税の課税明細書：倍率地域で使う固定資産税評価額がわかります。
• 土地の形がわかる図面：間口と奥行の長さを測るためです。
• 賃貸借契約書や賃貸の状況がわかる資料：貸している土地は、自用地の価額から権利の分を調整します。
• 評価明細書：国税庁の「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」で、路線価方式の計算を一通り記入できます。

よくある誤り

• 申告する年の路線価を使う：使うのは、被相続人が亡くなった日の属する年分です。申告が翌年になっても、亡くなった年分で評価します。
• 路線価をそのまま面積に掛ける：路線価に奥行価格補正率などの補正率を掛けてから、面積を掛けます。
• 路線価と借地権割合を取り違える：「215D」の215は路線価、Dは借地権割合です。自用地の評価額にDを掛けるのは、借地権を評価するときです。
• 倍率表の「路線」を倍率と読む：「路線」は、その地域が路線価地域であるという意味です。路線価図を見ます。
• 評価額＝売れる値段と考える：路線価は、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定められており、実際の取引価格とは別です。

よくある質問

2026年1月に亡くなった場合、令和7年分の路線価で評価してよいですか。

課税時期の属する年分を使うため、令和8年分です。令和8年分は2026年7月1日に公開されています。1月1日が評価時点であることと、使う年分は別の話です。

路線価図に自宅の前の道路の路線価が載っていません。

路線価が設定されていない道路にだけ接している場合は、特定路線価の設定を、所轄の税務署長に申し出ることができます。設定には概ね1〜2か月かかります。

倍率表で「一部」と書かれているときは、どうすればよいですか。

同じ町の中に路線価地域と倍率地域があります。路線価図で、その土地が路線価がある地域かどうかを確かめます。路線価がある地域なら路線価方式、「倍率地域」なら倍率方式です。

東日本大震災の原発事故の影響がある土地は、どう評価しますか。

国税庁は、2026年1月1日現在で「帰還困難区域」に設定されている区域内の土地等について、路線価等を定めることが困難としています。令和7年分と同様に、相続税等の申告で価額を「0」として差し支えないとしています。

まとめ

路線価の調べ方は、年分を決める→都道府県→路線価図（倍率表）→市区町村→町丁名索引の順です。年分は、亡くなった日の属する年分で、2026年に亡くなった場合は令和8年分です。

路線価図では、数字は千円単位の路線価、アルファベットは借地権割合です。路線価がなければ倍率表の倍率を固定資産税評価額に掛けます。評価額が出たあとの税額は、相続税シミュレーターで家族構成ごとに確かめられます。

土地の評価の補正や、貸している土地の評価は、アパート・貸家の相続税評価と土地の評価が下がるケースにまとめています。評価額が出たあと、自宅の土地には小規模宅地等の特例が使える場合があります（小規模宅地等の特例｜自宅の土地が8割減になる要件と計算例）。実家全体の税額の見方は実家（自宅）の相続税はいくら？で説明しています。評価の確認や申告を任せたい場合は、相続税申告のページに、全国オンライン対応のご案内と料金を載せています。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表（令和8年分）（国税庁）
• このページの使い方・路線価図の閲覧の仕方・路線価図の説明・評価倍率表（一般の土地等用）の説明（国税庁）
• 令和８年分の路線価等について（国税庁・2026年7月1日公表）と、別表の都道府県庁所在都市の最高路線価
• No.4604 路線価方式による宅地の評価とQ&A（セットバック・路線価図の閲覧方法・年分）（国税庁）
• No.4606 倍率方式による土地の評価・No.4607 特定路線価の設定の申出（国税庁）
• 財産評価基本通達11・13・14-3・15・16（国税庁）、21・24-6（国税庁）
• 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書・調整率表（国税庁）

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。