親のアパートや店舗は？貸付事業用宅地と特定事業用宅地の違い

親からアパートや店舗の土地を相続し、土地の相続税を軽くする特例が使えるか迷っていませんか。

アパートなどを貸す事業の土地と、親が自分で営んでいた店舗の土地では、使える特例の区分と減額の割合が違います。使えるかは、貸し始めた時期や、相続後に事業と土地の保有を続けるかなどによって変わります。

この記事では、区分ごとの要件と減額の計算例、自宅の土地にも特例を使う場合の面積の上限を確認します。

事業の土地の特例は3つの区分がある｜貸付事業用と特定事業用の違い

事業の用に使われていた土地には、租税特別措置法69条の4が3つの区分を置いています。自宅の土地（特定居住用宅地等）を含めた全体は小規模宅地等の特例｜自宅の土地が8割減になる要件と計算例で説明しています。ここでは事業と貸付の部分を見ます。

特定事業用宅地等から、不動産貸付業・駐車場業・自転車駐車場業・準事業は除かれています（措置法69条の4第3項1号、施行令40条の2第7項）。アパートを経営していた場合は、規模が大きくても特定事業用ではなく、貸付事業用（50%）です。

通達69の4-14は、下宿のように部屋を使わせて食事も出す事業は「不動産貸付業その他政令で定めるもの」に当たらないとしています。貸す事業かどうかは、貸し方の中身で見られます。

誰が取得すれば対象になるか

特定同族会社事業用は、申告期限にその法人の役員であり、土地を申告期限まで持っていることが要件です。要件の全体は国税庁 No.4124 の表にまとまっています。

3年以内に事業を始めた土地は対象外になることがある

特定事業用宅地等｜新規開業は15%の目安がある

相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された土地（3年以内事業宅地等）は、特定事業用宅地等から除かれます。ただし、一定の規模以上の事業を行っていた場合は除かれません。その規模は、次の式で判定します（施行令40条の2第8項）。

たとえば土地の価額が6,000万円なら、建物や設備などの合計が900万円以上あれば、15%を満たします。判定は、相続開始の直前の現況で行います（措置法通達69の4-20の3）。

居住用や貸付事業用だった土地が事業の用に変わった場合は「新たに事業の用に供された」に当たり、事業から別の事業に変わった場合は当たらないとされています（措置法通達69の4-20の2）。

貸付事業用宅地等｜3年以内貸付宅地等は対象外

貸付事業用宅地等にも似た制限があります。相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された土地（3年以内貸付宅地等）は対象になりません。例外は、相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業を行っていた被相続人等の、その事業の用に供された土地です。特定貸付事業とは、貸付事業のうち準事業以外のもの、つまり事業と称するに至る規模の貸付けをいいます（施行令40条の2第19項）。

事業的規模かどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模かどうかで判定します。不動産の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われていれば特定貸付事業、そうでなければ準事業です（措置法通達69の4-24の4）。所得税基本通達26-9は、貸間・アパートで独立した室数がおおむね10以上、独立家屋でおおむね5棟以上であれば、特に反証がない限り事業として行われているものとしています。

貸付事業用になるかの境界｜使用貸借・空室・建築中

貸付事業用宅地等は、相続開始の時に現実に貸付事業の用に供されていたかどうかで判定します（措置法通達69の4-24の2）。境界になりやすい場面を整理します。

特例の通達（69の4-24の2・24の3）には、空室の期間を数字で示した記載はありません。評価の側では、国税庁 No.4614 が、課税時期の前後1か月程度の空室などを例に、一時的に空室となっていたにすぎないと認められる場合は賃貸されていたものとして扱って差し支えないとしています。特例の判定と評価の判定は別ですが、どちらも、空室の経緯（募集の状況、他の用途に使っていないこと）を事実で見る点は共通しています。

アパートの土地を評価して特例まで計算する｜貸家建付地の例

アパートなど貸家の敷地は、自用地より低く評価します。貸家建付地の価額は、次の式です（評価基本通達26、国税庁 No.4614）。

借地権割合は路線価図のA〜G（A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%）で確認します。借家権割合は国税局長が定めます（評価基本通達94）。令和8年分の東京都は30%で、税務大学校の令和8年度版の講本も、平成18年分から全地域で30%としています。賃貸割合は、各独立部分の床面積のうち賃貸されている部分の割合で、課税時期の状況で見ます。貸家そのものは、固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）で評価します（評価基本通達93）。

前提と計算の流れ

貸付事業用の特例は、この評価額に面積の割合と50%を掛けて減額します。次の例は、当事務所の無料の相続税シミュレーターと同じ計算で出した金額です。貸家建付地と小規模宅地等の減額は、上の式で出しました。

前提（例）：被相続人の父が、土地300㎡の上に10室のアパートを持ち、全室を賃貸していた。路線価で出した自用地の価額は9,000万円。借地権割合60%（D）、借家権割合30%。建物の固定資産税評価額は2,000万円。預貯金は6,000万円。相続人は子2人で、長男が土地と建物を取得し、申告期限まで貸付けを続け、土地を持っている。貸し始めたのは20年前で、事業的規模。

• 貸家建付地：9,000万円×（1－0.6×0.3×1.0）＝7,380万円
• 貸家：2,000万円×（1－0.3×1.0）＝1,400万円
• 小規模宅地等の減額：7,380万円×（200㎡÷300㎡）×50％＝2,460万円（減額後の土地は4,920万円）

賃貸割合を変えた比較

空室が増えるほど、貸家建付地も貸家も評価額が上がります。ただし、特例の減額は土地全体の評価額に掛けるのではなく、賃貸されている部分の敷地だけが対象です（各室は同じ広さで、空室は一時的に賃貸されていなかった部分に当たらない前提）。

賃貸割合80%なら賃貸部分の敷地は240㎡で、上限の200㎡で打ち切られます。60%なら180㎡です。1㎡あたりの賃貸部分の評価額は、いずれも9,000万円÷300㎡×（1－0.6×0.3）＝24万6,000円で、減額は24万6,000円×対象面積×50％です。

これを特例の前後で比べた、課税価格の合計と相続税の総額です。

賃貸割合100%の例で、特例の前後で相続税の総額が1,774万円から1,224万円になります。土地の評価額そのものの出し方は土地の相続税評価額の計算｜路線価方式と倍率方式を例で解説、アパート全体の評価の考え方は賃貸物件の相続税評価で説明しています。

自分の店舗の土地を特定事業用で計算する例

前提（例）：被相続人の父が、土地150㎡の上で個人事業の店舗を営んでいた。土地の評価額は3,000万円、預貯金や建物などは3,000万円。子2人のうち長男が事業を引き継ぎ、申告期限まで営み、土地を持っている。

特定事業用の減額は80%で、150㎡は400㎡の枠に収まるため、減額は2,400万円（3,000万円×80%）です。特例を使うと税額は0円になりますが、申告は必要です。申告が必要かどうかは、特例を使う前の課税価格の合計（6,000万円）が基礎控除（4,200万円）を超えるかで決まります。特例を使うには、申告書に適用を受ける旨を書き、明細書などを付ける必要があります（措置法69条の4第7項）。

自宅・事業・貸付を併用するときの面積の上限

貸付事業用宅地等を選ぶ場合は、面積を換算して合計200㎡以内にします（措置法69条の4第2項3号、措置法通達69の4-10）。

貸付事業用を選ばないなら、特定居住用は330㎡以内、特定事業用等は400㎡以内で別々に判定し、両方使えば合計730㎡まで選べます。上限を超えると、選択した土地のすべてで特例が使えません（措置法通達69の4-11）。限度面積は、その相続で特例対象宅地等を取得した者の分を合わせて見ます（措置法69条の4第2項）。

貸付事業用に回せる面積が、自宅や事業用の選び方でどれだけ残るかも表にします（小数第3位以下切捨て）。

どの土地にどの区分を選ぶかは、特例の対象となり得る宅地等などを取得した相続人等が2人以上いるときは、その全員の同意が要り、選択した内容を申告書に付けます（施行令40条の2第5項）。自宅の土地の側の判定は小規模宅地等の特例の要件｜配偶者・同居の親族・家なき子の判定表にまとめています。

貸付用不動産の評価の見直し案｜2026年10月時点の状況

令和8年度税制改正の大綱は、相続税評価額と市場価格の乖離を踏まえた見直しを挙げています。被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引で取得または新築した一定の貸付用不動産を、課税時期の通常の取引価額で評価するとしています。適用は、令和9年（2027年）1月1日以後に相続等で取得する財産の評価からです。

国税庁は2026年9月18日に「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達案を公表し、意見募集は10月18日に締め切られました。2026年10月23日時点で、正式な通達は国税庁の新着情報には出ていません。したがって、この見直しは確定したものとして扱わず、案の段階として見てください。これは貸付用不動産の評価額に関する見直し案で、小規模宅地等の特例の面積や割合を示すものではありません。

よくある誤り

• 事業的規模のアパートなら特定事業用（80%）になると思う：不動産貸付業は特定事業用から除かれ、貸付事業用（200㎡・50%）です。
• 事業的規模でないと貸付事業用にならないと思う：規模は問われません。準事業も貸付事業に含まれます。ただし、3年以内に貸し始めた準事業の土地は対象外です。
• 家賃を取っていなくても貸していれば対象と思う：使用貸借は対象になりません。
• 貸付用の土地を選んでも、自宅の330㎡はそのまま使えると思う：貸付事業用を選ぶと、自宅の面積は200/330で換算され、合計200㎡の枠に入ります。
• 評価額を出す前の面積だけで減額を考える：減額は、貸家建付地などで評価した後の価額のうち、賃貸されている部分の敷地（200㎡まで）に掛けます。空室が一時的でなく賃貸割合が下がると、対象面積が減って減額も変わります。
• 特例で税額が0円なら申告しなくてよいと思う：特例を使う前の課税価格の合計が基礎控除を超えるなら、申告が必要です。

よくある質問

アパートを相続して、1部屋だけ空いていると特例は使えませんか

一時的に賃貸されていなかったと認められる部分は、貸付事業の用に供されていた土地に含まれます（措置法通達69の4-24の2）。常に空いている場合や、貸し出していない部分については、事実関係で判定されます。募集の記録や過去の賃貸状況の分かる資料を残しておくと、確認しやすくなります。

駐車場の土地は対象になりますか

駐車場業と自転車駐車場業は貸付事業に含まれ、貸付事業用宅地等（200㎡・50%）の対象になり得ます（施行令40条の2第7項）。月極の貸駐車場など、使用貸借でなく相当の対価を得て継続的に貸している場合です。ただし、特例の対象は建物や構築物の敷地の用に供されている宅地等で、建物や構築物のない更地のままの駐車場は、原則として対象になりません（国税庁 No.4124の概要の注）。3年以内に始めた場合の制限は、アパートと同じです。

法人に貸している土地はどうなりますか

国税庁 No.4124 の表では、一定の法人に貸し付けられている土地は、その法人の事業によって次の区分になります。

• その法人の事業（貸付事業を除く）の用に供されている土地：特定同族会社事業用宅地等（400㎡・80%）
• その法人の貸付事業の用に供されている土地：貸付事業用宅地等（200㎡・50%）

法人の株式の保有割合や、申告期限に役員であることなどの要件があります。

遺産分割がまとまっていないときは

申告期限までに分割されていない土地には、特例は使えません。ただし、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出しておき、申告期限から3年以内に分割されれば適用を受けられます（措置法69条の4第4項）。分割があったことを知った日の翌日から4か月以内に更正の請求を行います（相続税法32条。国税庁 No.4208 Q1）。手続きは遺産分割が済んでいない場合の相続税申告で説明しています。

まとめ

アパート・駐車場の土地は貸付事業用（200㎡・50%減）、自分で営む事業の土地は特定事業用（400㎡・80%減）です。3年以内に事業や貸付けを始めた土地には制限があり、使用貸借は対象になりません。自宅と併用するときは、事業用×200/400＋自宅×200/330＋貸付用が200㎡以内かを確かめます。

アパートの土地は、まず貸家建付地として評価してから特例を掛けます。例では、賃貸割合100%で相続税の総額が1,774万円から1,224万円になりました。相続した賃貸物件の確定申告や評価の判断は、相続した賃貸物件の確定申告と相続した賃貸物件の評価と判断にもまとめています。

遺産の合計額を入れて、分け方ごとの税額や二次相続の合計を比べたいときは、相続税シミュレーターが使えます。申告書の作成や、事業用・貸付用の判定を任せたい場合は、相続税申告のページに、全国オンライン対応のご案内と料金を載せています。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 租税特別措置法69条の4（第1項・第2項・第3項1号・4号・第4項・第6項・第7項）
• 租税特別措置法施行令40条の2（第5項・第7項・第8項・第19項）
• 措置法通達69の4-10・69の4-11・69の4-14・69の4-20の2・69の4-20の3・69の4-24の2〜24の7（国税庁）
• No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）と同Q&A（国税庁）
• 所得税基本通達 26-9（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定）
• No.4614 貸家建付地の評価（国税庁）
• No.4602 土地家屋の評価 Q&A（アパート等の貸家の評価）（国税庁）
• 財産評価基本通達93・94（第3章 家屋及び家屋の上に存する権利）
• 路線価図の説明（財産評価基準書・国税庁）
• 令和8年分（東京都）借家権割合（財産評価基準書・国税庁）
• 相続税法（基礎編）令和8年度版第11章 財産の評価（税務大学校）
• 令和8年度税制改正の大綱（財務省）相続税等の財産評価の適正化
• 「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）に対する意見公募手続（e-Govパブリック・コメント）

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。