実家に使える？小規模宅地等の特例の要件と同居・別居で違う確認点

実家の土地を相続することになり、自分も小規模宅地等の特例を使えるのか気になっていませんか。

自宅の土地に使えるかは、誰が取得するかや相続前後の住まい方などで変わります。同居の親族では、申告期限まで住み続け、土地を持ち続けることが必要です。

この記事では、取得者別の要件と確認書類、申告期限までの注意点を整理します。制度の全体像や減額の計算は小規模宅地等の特例｜自宅の土地が8割減になる要件と計算例をご覧ください。

判定の考え方｜「誰が住んでいたか」と「誰が取得するか」の2段階

特例が使えるかは、2段階で判定します。

1. 第1段階：土地の側。相続開始の直前に、被相続人（亡くなった人）か、被相続人と生計を一にしていた親族の「居住の用」に供されていた土地であること。
2. 第2段階：取得者の側。その土地を取得した人が、配偶者か、条文が定める要件のいずれかを満たす親族であること（租税特別措置法69条の4第3項2号）。

第1段階の「居住の用」は、生活の拠点で判断します。国税庁の質疑応答事例は、居住の用に当たるかを「日常生活の状況、その建物への入居目的、その建物の構造及び設備の状況、生活の拠点となるべき他の建物の有無その他の事実」を総合して判定するとしています。次のような建物は、住んでいた事実があっても生活の拠点とはいえないとされています。

• 居住用の建物を建てている期間だけの仮住まい
• ほかに生活の拠点がありながら、特例を使うためだけなどの一時的な目的で入った建物
• 主として趣味・娯楽・保養のために持っている建物

入院していて空き家になっていた場合は、別の扱いです。退院後は従前どおり住める状況だったのであれば、空き家だった期間の長さを問わず、被相続人の居住の用だった土地として扱われます（質疑応答事例）。老人ホームに入っていた場合は定めが別にあるため、老人ホームに入っていた親の自宅と小規模宅地等の特例で説明しています。

取得者別の判定表｜被相続人が住んでいた土地の場合

土地が被相続人の居住の用に供されていた場合の判定表です。国税庁 タックスアンサー No.4124 と条文をもとにしています。

家なき子の要件（6つすべて）

国税庁（No.4124）が整理している、同居していない親族の要件です。6つすべてを満たす必要があります。

1. 居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち、日本国籍を有しない者ではないこと
2. 被相続人に配偶者がいないこと
3. 相続開始の直前に被相続人の居住の用の家屋に居住していた相続人（相続放棄があれば放棄がなかったものとした場合の相続人）がいないこと
4. 相続開始前3年以内に、国内にある取得者・取得者の配偶者・取得者の3親等内の親族・取得者と特別の関係がある法人の所有する家屋（被相続人の居住の用だった家屋を除く）に居住したことがないこと
5. 相続開始時に取得者が居住している家屋を、相続開始前のいずれの時にも所有していたことがないこと
6. 土地を相続開始時から申告期限まで持ち続けること

このうち、4と5の要件は2018年の改正（平成30年法律第7号）で今の形になりました。詳しい中身は家なき子特例｜持ち家のない子が使える要件と、2018年改正後に使えない場合で説明しています。

被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた土地の場合

被相続人が住んでいた土地ではなく、被相続人と生計を一にしていた親族（たとえば、親の土地に自分の家を建てて住んでいた子）が住んでいた土地の場合の判定は、次のとおりです（No.4124）。

この特例の条文には、「生計を一にする」の定義がありません。別居している、仕送りをしているなど、判断が分かれそうな事情がある場合は、申告の前に税理士や税務署に確認してください。

土地と建物の貸し借りの形にも条件があります。国税庁の通達（措置法通達69の4-7）は、被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた家屋が被相続人の所有なら、その親族が被相続人から無償で借り受けていたものに限ると定めています。ここでいう無償には、相当の対価に至らない程度の対価の授受がある場合も含まれます（措置法通達69の4-4）。

「同居」とは｜一棟の建物に居住していたかで判断する

同居親族の要件は、「相続開始の直前において…居住していた」ことです。住民票の住所ではなく、生活の実態で見ます。

同居親族は「一棟の建物に居住していた親族」

特定居住用宅地等の同居親族は、国税庁 No.4124 の整理では「被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族」です。どの部分に住んでいた人までを含むかは、建物の登記の形で決まります（下の「二世帯住宅は登記の形で変わる」）。住民票の住所ではなく、実際にどこに居住していたかで見ます。

なお、措置法通達69の4-21の「相続の開始の直前において当該家屋で被相続人と共に起居していたもの」は、家なき子の要件3（被相続人の居住家屋に居住していた相続人がいないこと）の判定に使う通達です。同居親族の要件そのものの定義ではありません。家なき子の側の説明は家なき子特例｜持ち家のない子が使える要件と、2018年改正後に使えない場合にあります。

単身赴任している相続人は？

質疑応答事例には、単身赴任の例があります。亡くなった人と同居していた長男が転勤で単身赴任になり、その後も長男の配偶者と子が自宅で亡くなった人と暮らし続けていた場合です。

長男の配偶者と子の日常生活の状況などからみて、その家屋が長男の生活の拠点といえる場合は、相続開始の直前から申告期限まで長男が居住していたものとみて、特定居住用宅地等に当たるとされています。生活の拠点といえるのは、転勤という特殊事情がなくなれば家族と一緒に暮らすことになる場合です。

海外転勤の例も同じ考え方です。ただし、長男の配偶者と子が申告期限前にその家屋に住まなくなった場合は、特例の対象外になるとされています。判断は事実関係によるため、実際には個別に確認が必要です。

二世帯住宅は登記の形で変わる

一棟の建物が区分所有の登記がされた建物かどうかで、同居の範囲が変わります（措置法施行令40条の2第13項）。

• 区分所有の登記がない一棟の建物：被相続人または親族が住んでいた部分に居住していれば、同居の範囲に入ります。
• 区分所有の登記がされている建物：被相続人が住んでいた部分だけが同居の範囲です。

詳しくは二世帯住宅の小規模宅地等の特例｜区分登記かどうかで変わるで説明しています。

申告期限までの日程で見る「いつまで」

居住・保有の継続を求められる期間（配偶者を除く）は、いずれも申告期限までです。申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です（相続税法27条1項）。期限の日が日曜日・祝日・土曜日・12月29日〜31日にあたる場合は、その翌日になります（国税通則法10条2項、同施行令2条2項）。

例：2026年11月20日に亡くなった場合です。

なお、特例は、取得する人が遺産分割で決まっていないと使えません。申告期限までに分割されていない土地には、配偶者が取る予定の土地も含めて、原則として特例を適用しません（措置法69条の4第4項）。分割が間に合わない場合の手続きは遺産分割がまとまらない時の相続税申告｜未分割申告と「3年以内の分割見込書」で説明しています。

申告期限の後に土地を売ることは、この特例の要件には影響しません。ただし売却には譲渡所得の税金が別にかかります。詳しくは相続した土地を売却した時の税金｜譲渡所得の計算と使える特例で説明しています。

取得者を決める前に確かめる順番

土地の取得者を決める前に、次の順で事実を確かめると、判定の漏れが減ります。

1. 被相続人に配偶者がいるか。いる場合、配偶者が取得すれば要件なしで使えます。また、配偶者がいると、別居の親族は家なき子の要件を満たせません（要件2）。
2. 相続開始の直前に、被相続人と同じ家で暮らしていた相続人がいるか。いる場合、その人が同居親族の要件に当たるかを確認します。いる場合、別居の親族は家なき子の要件を満たせません（要件3）。
3. 取得する人の、3年前からの住まいはどこか。自分・配偶者・3親等内の親族・自分と特別な関係のある法人の所有する家に住んでいなかったかを、相続開始の日から3年さかのぼって確かめます。
4. 取得する人は、今住んでいる家を過去に所有していたことがないか。今は賃貸でも、以前に所有して売った家なら、要件に当たらなくなります（要件5）。
5. 申告期限まで、居住・保有を続けられるか（配偶者が取得する場合は不要）。転勤・売却・貸付けの予定がないかを、家族で確認します。

3番の「特別な関係がある法人」は、取得者とその配偶者・3親等内の親族・使用人などで、発行済株式や出資の50%を超えて持つ法人などをいいます（措置法施行令40条の2第15項）。会社が従業員向けに用意している社宅の会社が、これに当たるかどうかは、株式の持ち方で決まります。

設例で判定する｜よくある8つのケース

前提は、被相続人が自宅に住んでいた場合です。要件のうち、土地を取得した人の側の判定だけを示します。

同居の子が期限前に売却すると、税額はこれだけ変わる

配偶者がいなくて子2人が相続人（基礎控除4,200万円）で、預貯金などが3,000万円、自宅の土地が5,000万円（150平方メートル）あるとします。同居の子が自分の取り分（遺産の2分の1）の範囲で自宅の土地を取得し、残りをもう1人の子が取得する分け方です。金額は、当事務所の無料の相続税シミュレーターと同じ計算で出したものです。

要件を外れるかどうかで、同じ遺産でも納付税額が410万円変わります。申告期限までは、転居・売却・貸付けなどを控える必要がある理由です。

よくある失敗

• 申告期限の前に売却・贈与する。同居親族・生計一の親族・家なき子の居住用は、土地を申告期限まで持ち続けることが要件です。配偶者が取得した居住用の土地には、この要件がありません。
• 申告期限の前に家を貸す・空き家にして転居する。同居親族と、生計一親族の要件は、申告期限まで居住を続けることです。
• 家なき子の要件のうち、3年以内の居住の確認が漏れる。自分の持ち家だけでなく、配偶者・3親等内の親族が所有する家に住んでいたかも対象です。
• 遺産分割がまとまらないまま申告期限が来る。分割見込書を付けて申告し、3年以内に分割できれば、更正の請求で特例を使えます。
• 共有で取得して、全員の持分に使えると思う。要件を満たす人の持分の部分だけが対象です（措置法施行令40条の2第12項）。
• 生前に贈与を受けた土地に使おうとする。相続・遺贈で取得した土地だけが対象です。
• 申告書に記載・添付をしない。特例は、申告書に適用を受ける旨を書き、書類を添付した場合に限り使えます（措置法69条の4第7項）。

判定に使う書類｜条文が求めている添付書類

特例を使う時の添付書類は、取得者の立場ごとに決まっています（措置法施行規則23条の2第8項）。共通のものは、特例の計算の明細書、遺言書の写しまたは遺産分割協議書の写し（全員の自署・押印と印鑑証明書付き）です。立場ごとの追加は、次のとおりです。

家なき子の場合に、共通の書類へ加えて求められるのは、次の3つです。

• 相続開始の日の3年前の日から相続開始の日までの住所・居所を明らかにする書類（個人番号がない場合）
• 3年以内に居住していた家屋が、本人・配偶者・3親等内の親族・特別な関係の法人の所有する家屋以外であると証する書類
• 相続開始時に居住している家屋を過去に所有したことがないことを証する書類

どの書類が条文の要求に当たるかの具体的な例示は、条文には書かれていません。申告の前に、国税庁の記載例などで確認してください。書類の全体は相続税の申告の必要書類一覧｜戸籍・財産・債務・特例ごとのチェックリストで整理しています。

自分の場合を判定・試算するには

取得者によって特例が使えるかが変わるため、分け方を決める前に、誰が取得するかごとに試算するのが近道です。当事務所の無料の相続税シミュレーターでは、家族構成と財産を入れて、分け方ごとの税額と二次相続を含めた合計を比べられます。

要件の判断に迷う事情（単身赴任、別居の子、二世帯住宅など）がある場合や、申告をまかせたい場合は、相続税申告のページに、全国オンライン対応のご案内と料金を載せています。

よくある質問

相続放棄をした人は、家なき子の判定の「同居の相続人」に数えますか。

数えます。同居の相続人の判定では、相続の放棄があった場合は、放棄がなかったものとした場合の相続人で見ます（措置法施行令40条の2第14項）。同居していた子が放棄しても、その子は「同居の相続人」として扱われ、別居の子の家なき子の要件には影響します。

住民票を移していれば、同居と認められますか。

住民票の住所だけで決まるわけではありません。実際にどこに居住していたかという生活の実態が基準です。

配偶者が取得した土地は、すぐに売ってもよいですか。

国税庁の整理（No.4124）では、配偶者には取得者ごとの要件がありません。ただし、売却には譲渡所得の税金が別にかかります。二次相続を含めた全体の負担は、分け方を比べて決めてください。

被相続人が複数の家に住んでいた場合は、どの土地が対象ですか。

居住用の土地が2か所以上ある場合は、被相続人が主として居住していた1か所だけが対象です（措置法施行令40条の2第11項）。

まとめ

• 自宅の土地は、取得する人が配偶者・同居親族・家なき子の要件を満たす親族・生計一の親族のどれかなら、特例が使えます。
• 配偶者に取得者の要件はありません。同居親族と生計一の親族は、申告期限まで居住を続け、土地を持ち続けることが必要です。家なき子は、3年以内の居住歴と持ち家の有無などの6つの要件があります。
• 同居親族は、被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していたかで判断します。単身赴任などは、家族が住み続けていて生活の拠点といえる場合に居住とみる例があります。
• 設例では、同居の子が申告期限前に土地を売ると、納付税額の合計が60万円から470万円に増えます。
• 特例は、申告書に適用を受ける旨を書き、書類を添付して使います。申告期限までに分割されていない土地は、原則として使えません。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 租税特別措置法：69条の4第3項2号（特定居住用宅地等の取得者の要件）・第4項（未分割）・第7項（申告要件）
• 租税特別措置法施行令：40条の2第11項（居住用が2以上ある場合）・第12項（持分の割合に応ずる部分）・第13項（区分所有の建物の居住部分）
• 租税特別措置法施行規則：23条の2第8項（添付書類）
• 措置法通達（相続税関係）69の4-4・69の4-7（69の4-21は家なき子の要件3の説明に使用）
• 国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
• 国税庁 質疑応答事例 「被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」の判定
• 国税庁 質疑応答事例 入院により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例
• 国税庁 質疑応答事例 単身赴任中の相続人が取得した被相続人の居住用宅地等についての小規模宅地等の特例
• 国税庁 質疑応答事例 特定居住用宅地等の要件の一つである「相続開始時から申告期限まで引き続き当該建物に居住していること」の意義
• 相続税法：27条1項（申告書の提出期限）
• 国税通則法：10条（期間の計算・期限の特例）、国税通則法施行令：2条2項
• 内閣府 「国民の祝日」について（祝日一覧CSV）：2027年9月20日は敬老の日

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。