親と別居していても相続税は減らせる？家なき子特例の要件と必要資料

親と別々に暮らしていても、親の自宅を相続するときに土地の評価額を下げられるのか気になっていませんか。家なき子特例の要件を満たせば、別居の子でも小規模宅地等の特例で土地の評価額を下げられます。持ち家がないだけでは足りず、親の配偶者や同居の相続人の有無なども確認が必要です。

この記事では、6つの要件、過去の住まいによって使えない場合、確認する資料を整理します。

全体像は小規模宅地等の特例｜自宅の土地が8割減になる要件と計算例をご覧ください。取得者別の比較は小規模宅地等の特例の要件｜配偶者・同居の親族・家なき子の判定表にまとめています。

家なき子特例とは｜何が減り、誰が使えるのか

自宅の土地を、同居していない子が相続した場合は、同居親族の要件には当たりません。それでも、条文が定める6つの要件をすべて満たせば、同居していた親族と同じ80%減を使えます。これが家なき子特例です。減る内容は、同居の親族が使う場合と同じです。

面積は330平方メートルまで、減る割合は80%です（措置法69条の4第1項・第2項2号）。使えるのは、被相続人の居住の用に供されていた土地を取得した親族で、被相続人の配偶者以外の人です。この特例の効果を、数字で確かめます。

例：別居の子が自宅の土地を取得した場合

配偶者がいなくて子2人が相続人（基礎控除4,200万円）で、預貯金などが3,000万円、自宅の土地が6,000万円（150平方メートル）あるとします。別居の子（賃貸住まい）が、自分の取り分（遺産の2分の1）の範囲で自宅の土地を取得し、残りをもう1人の子が取得する分け方で、金額は当事務所の無料の相続税シミュレーターと同じ計算で出しました。

要件を満たすかどうかで、納付税額の合計が500万円変わります。6つの要件のうち1つでも外れると、この表の右の列になります。

6つの要件を1つずつ確かめる

国税庁（タックスアンサー No.4124）は、家なき子の要件を6つに整理しています。取得者ごとに、すべてを満たすことが必要です。

要件1：日本国籍の有無（国外に住んでいる場合）

取得者が、居住制限納税義務者または非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者でないことです。日本に住んでいる人は、この要件を意識する必要はほとんどありません。日本国籍がなく、国内に住所のない人などが対象外になります（措置法施行規則23条の2第4項）。

要件2：被相続人に配偶者がいないこと

被相続人に配偶者がいる場合は、別居の親族は家なき子の要件を満たせません（措置法69条の4第3項2号ロのカッコ書）。

要件3：同居していた相続人がいないこと

相続開始の直前に、被相続人の居住の用の家屋に居住していた相続人がいないことです。相続を放棄した人がいる場合は、放棄がなかったものとした場合の相続人で見ます（措置法施行令40条の2第14項）。同居していた子が放棄しても、その子は「同居の相続人」として数えます。

同居の判定は、「共に起居していたもの」かどうかです（措置法通達69の4-21）。住民票の住所だけでは決まりません。

要件4：3年以内に、特定の家に住んでいないこと

相続開始前3年以内に、日本国内にある次の人が所有する家屋に居住したことがないことです。被相続人の居住の用だった家屋は除きます。

• 取得者本人
• 取得者の配偶者
• 取得者の3親等内の親族
• 取得者と特別の関係がある法人

3年は、相続開始の日の3年前の日から相続開始の日までです（措置法施行規則23条の2第8項）。取得者が、この期間に、上の人が所有する家屋に一時的にでも住んでいた期間がないかを確かめます。

3親等内の親族に当たる人

民法は、親族の範囲を、6親等内の血族・配偶者・3親等内の姻族としています（民法725条）。親等は世代数で数えます（同726条）。養子と養親およびその血族の間には、養子縁組の日から、血族間と同じ親族関係が生じます（同727条）。「3親等内の親族」は、取得者の配偶者を除けば、3親等内の血族と3親等内の姻族です。姻族は、民法に定義の条文はありませんが、一般に、配偶者の血族と、血族の配偶者を指します。

被相続人（取得者の親）も、1親等の血族です。被相続人が所有する別の家（賃貸マンションなど）に住んでいた場合は、被相続人の居住の用だった家屋ではないため、この要件にあたります。

これらの人に当たるかは、相続開始の直前の関係で見ます（措置法通達69の4-22）。

特別の関係がある法人

施行令40条の2第15項は、「親族等」が関わる次の法人を挙げています。「親族等」とは、取得者と、その配偶者、3親等内の親族、内縁の配偶者、使用人を指します。取得者から受けた金銭などで生計を維持している人、およびこれらの人と生計を一にする配偶者・3親等内の親族も含みます。

• 親族等が、発行済株式または出資の50%を超えて持つ法人
• 親族等と、上の法人が、合わせて他の法人の発行済株式または出資の50%を超えて持つ、その他の法人（さらにその先の法人も同じ）
• 親族等が、理事・監事・評議員などになっている、持分の定めのない法人

取得者が経営する会社が所有するアパートや社宅に住んでいた場合などが当たります。取得者本人の持株だけでなく、配偶者や親族などの持分を合わせて数えること、別の法人を介した持分も数えることに注意が必要です。勤務先の一般的な社宅で、親族等の持分が合わせて50%以下で、親族等が理事などにもなっていなければ、この法人に当たりません。

要件5：今の家を、過去に所有していないこと

相続開始時に取得者が居住している家屋を、相続開始前のいずれの時においても所有していたことがないことです。「いずれの時においても」とあるため、3年より前に所有して売却した家も対象です。

たとえば、以前に持ち家を持っていた人が、その家を売って賃貸に引っ越した場合は、賃貸の家（相続開始時に居住している家）を過去に所有していなければ、要件5には引っかかりません。逆に、いったん自分の家を売り、同じ家を借りて住み続けている場合は、今の家を過去に所有していたことになります。

要件6：申告期限まで土地を持ち続けること

取得した土地を、相続開始時から相続税の申告期限まで持ち続けることです。居住の継続は要件に入っていません。この期間に売却・贈与すると、特例は使えなくなります。申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です（相続税法27条1項）。

2018年の改正で何が変わったか

平成30年法律第7号による改正（2018年4月1日施行）で、家なき子の要件が変わりました。改正前（2018年3月31日時点）と改正後（2018年4月2日時点）の条文を、e-Govの法令データで比べると、次の違いがあります。

2018年4月1日から2020年3月31日までの間に相続・遺贈で取得した宅地等には、経過措置がありました。2018年3月31日に相続があったとした場合に改正前の家なき子の要件を満たすものは、改正前の要件でも使えました（措置法通達69の4-22の2(1)）。この経過措置の期間は2020年3月31日で終わっています。2026年10月の時点で、これから相続が始まる場合は、現在の要件だけで判定します。

改正後に使えなくなる典型的な場合

改正後の要件で使えない典型を、要件と合わせて表にします。

3年以内の居住歴は、相続開始の3年前の日からの住まいを順にたどって確かめます。相続が始まってから「3年前の住所」を調べ直すことになるため、取得者本人の住民票・賃貸借の契約・引っ越しの時期が分かる資料を、早めに集めておきます。

子が複数いる時｜誰が土地を取得するかで結果が変わる

家なき子の要件は、取得者ごとに判定されます（措置法69条の4第3項2号ロ）。子が2人以上いて、要件を満たす子と満たさない子がいる場合は、どの子が土地を取得するかで、特例が使えるかどうかが変わります。

• 要件を満たす子が土地を取得する。その子の取得部分に、特例を使えます。
• 要件を満たさない子が土地を取得する。その子の取得部分には、特例を使えません。
• 2人が共有で取得する。要件を満たす子の持分の部分だけが対象です（措置法施行令40条の2第12項）。

遺産分割の話し合いを始める前に、子ごとに6つの要件を確かめておくと、特例を使える分け方と使えない分け方の税額の差を、事前に試算して比べられます。土地の取得者が決まらないまま申告期限が来ると、特例は使えません。申告期限までに分割されていない土地には、原則として特例を適用しないためです（措置法69条の4第4項）。分割が間に合わない場合の手続きは遺産分割がまとまらない時の相続税申告｜未分割申告と「3年以内の分割見込書」で説明しています。

また、被相続人の自宅と同じ敷地の中に別棟の家（離れや、子世帯が建てた家）があり、取得者がその別棟に住んでいる場合も、確認が必要です。その別棟が取得者本人や配偶者、3親等内の親族の所有なら、要件4の「所有する家屋に居住」に当たります。敷地の中の建物ごとに、誰の所有で、誰が住んでいるかを整理しておきます。

家なき子の判定の流れ

次の順に「はい」「いいえ」で確かめると、漏れが減ります。1つでも「いいえ」があれば、家なき子の特例は使えません。

要件1（国籍）は、日本国内に住む日本国籍の人であれば、通常は問題になりません。

判定に使う資料と、申告書に添える書類

家なき子の特例を使う時の添付書類は、条文で定められています（措置法施行規則23条の2第8項2号）。共通の書類（特例の明細書、遺言書または遺産分割協議書の写しと印鑑証明書）に加えて、次の3つです。

資料の例は、記事の書き手の整理です。実際に何を添えるかは、国税庁の申告の手引や記載例、税務署の案内で確認してください。書類の全体は相続税の申告の必要書類一覧｜戸籍・財産・債務・特例ごとのチェックリストで整理しています。

家なき子特例のよくある失敗

• 配偶者や同居の相続人の有無を確かめずに、「別居の子だから使える」と思う。要件2・3で、これらがいれば使えません。
• 自分の持ち家だけを確認して、配偶者や親族の家を見落とす。配偶者・3親等内の親族・特別の関係がある法人の所有する家に住んでいた場合も、要件4にあたります。
• 3年前までの住まいを確認していない。相続開始の直前だけでなく、3年前の日からの住まいが対象です。
• 今の家を過去に持っていたことを忘れる。3年より前に所有して売った家でも、要件5にあたります。
• 申告期限の前に土地を売却・贈与する。要件6は、申告期限まで持ち続けることです。
• 共有で取得して、全員に使えると思う。要件を満たす人の持分の部分だけが対象です（措置法施行令40条の2第12項）。
• 申告をしない、書類を添付しない。特例は、申告書に記載して書類を添付した場合に限り使えます（措置法69条の4第7項）。

自分の場合を試算するには

家なき子の要件を満たすかどうかで、納付税額が数百万円変わることがあります。当事務所の無料の相続税シミュレーターでは、家族構成と財産を入れて、分け方ごとの税額と二次相続を含めた合計を比べられます。

3年以内の住まいの確認や、共有の持分の整理など、判断に迷う事情がある場合や、申告書の作成をまかせたい場合は、相続税申告のページに、全国オンライン対応のご案内と料金を載せています。二世帯住宅の場合は二世帯住宅の小規模宅地等の特例｜区分登記かどうかで変わる、土地の評価額の出し方は土地の相続税評価額の計算｜路線価方式と倍率方式を例で解説で説明しています。

よくある質問

賃貸住まいの子であれば、家なき子特例は常に使えますか。

使えるとは限りません。賃貸住まいであっても、その家が国内にある配偶者や3親等内の親族の所有、または取得者と親族などが合わせて50%超を持つ法人などの所有であれば、要件4にあたります。また、被相続人に配偶者や同居の相続人がいれば、要件2・3で使えません。6つの要件をすべて確かめる必要があります。

親の家に住んでいたことがある子は、使えませんか。

要件4は、被相続人の居住の用に供されていた家屋を除いています。取得者が、被相続人の居住の用の家屋にかつて住んでいたこと自体は、要件4に当たりません。ただし、相続開始の直前に同居していた場合は、同居の親族として扱われ、別の要件で判定します。

妻（夫）名義の家に住んでいます。家なき子特例は使えますか。

名義が配偶者で、国内にある家屋に相続開始前3年以内に居住している場合は、要件4にあたり、使えません。要件4は、国内にある家屋について定めています。配偶者所有でも国外の家屋に居住していた場合は、この要件4には当たりません。ただし、ほかの要件は別に判定します。

家なき子特例を使うために、持ち家を売却して賃貸に引っ越してもよいですか。

この特例を使うことだけを目的に、住まいを変えることは、おすすめしません。相続開始前3年以内に自分の家に住んでいれば要件4にあたる可能性があり、売った家を借りて住み続ければ、今の家を過去に所有していたとして要件5にあたります。要件の当てはめは事実関係で変わるため、住まいを変える前に、税理士などに確認してください。

まとめ

• 家なき子特例は、被相続人に配偶者も同居の相続人もいない場合に、別居の親族が自宅の土地を取得して、6つの要件をすべて満たすと使える特例です。
• 3年以内に住んでいた家の所有者は、本人・配偶者・3親等内の親族・特別の関係がある法人です。2018年4月1日以後の相続から、3親等内の親族と法人が加わりました。
• 今住んでいる家を、過去のいずれの時にも所有していないことも要件です。申告期限まで土地を持ち続けることも必要です。
• 例では、別居の子が土地を取得して特例を使うと、納付税額の合計が620万円から120万円になります。要件を外れると、その差が出なくなります。
• 申告書には、3年前からの住所や、3年以内に居住した家屋の所有者、今の家の過去の所有の有無を示す書類を添付します。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 租税特別措置法：69条の4第3項2号ロ（家なき子の要件）・第1項・第2項2号・第7項（改正前後の条文は e-Gov 法令API の2018年3月31日・2018年4月2日時点で比較）
• 租税特別措置法施行令：40条の2第12項（持分に応ずる部分）・第14項（同居の相続人）・第15項（特別の関係がある法人）
• 租税特別措置法施行規則：23条の2第4項（国籍）・第8項（添付書類）
• 措置法通達（相続税関係）69の4-21（同居の親族）・69の4-22（配偶者・3親等内の親族・法人の意義）・69の4-22の2（平成30年改正の経過措置）
• 国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
• 国税庁 質疑応答事例 「被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」の判定
• 民法：725条（親族の範囲）・726条（親等の計算）
• 相続税法：27条1項（申告書の提出期限）

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。