通知書の固定資産税評価額は相続税評価額に使える？土地と建物の違い

相続した家の「固定資産税評価額」は、毎年の納税通知書で分かります。では、相続税の申告では、その数字をそのまま使えるのでしょうか。

答えは、建物と土地で違い、土地はさらに地域で分かれます。建物は固定資産税評価額と同額、土地は「倍率地域」なら倍率を掛け、「路線価地域」なら固定資産税評価額は使わず路線価で計算します。この記事では、判定の順番、納税通知書のどの欄を見るか、評価額の取り寄せ方を、計算例つきで説明します。

固定資産税評価額から相続税評価額を出す3つの場合

相続税では、土地や建物を「時価」で評価します（相続税法22条）。ただし、一つひとつの不動産に鑑定評価を付けるのは大変なので、国税庁が評価の方法を財産評価基本通達で定めています。固定資産税評価額は、その計算の材料になることがあります。

まず、次の表で自分の財産がどれに当たるかを確認します。

貸している場合はアパート・貸家の相続税評価、マンションはマンションの相続税評価で詳しく説明しています。この記事では、一戸建てのように貸していない家と土地を中心に見ます。

路線価地域か倍率地域かを先に調べる

土地の評価の方式は、地域で決まっています。評価通達11は、市街地的形態を形成する地域にある宅地は路線価方式、それ以外の宅地は倍率方式で評価するとしています。どちらに当たるかは、国税庁の「財産評価基準書」（路線価図・評価倍率表）で調べます。

• 令和8年分は2026年7月1日に公開されました。2026年1月1日から12月31日までの間に相続・遺贈・贈与で取得した財産の評価に使います。
• 都道府県、市区町村の順に選び、路線価図か評価倍率表を開きます。
• 評価倍率表の「宅地」欄に「路線」と書かれていれば、その地域は路線価地域です。数字が書かれていれば倍率地域で、その数字が固定資産税評価額に掛ける倍率です。
• 町（丁目）の一部だけが路線価地域のこともあります。その場合は「一部」などと表示されるので、路線価図で自分の土地がどちらか確かめます。

路線価図の見方と調べ方は、路線価の調べ方で順を追って説明します。土地全体の評価の考え方は、土地の相続税評価額の計算にまとめています。

建物の評価額＝固定資産税評価額×1.0

家屋は、固定資産税評価額に別表1の倍率を掛けて評価します（評価通達89）。その倍率は1.0です。国税庁のタックスアンサー（No.4602）も、「その評価額は固定資産税評価額と同じです」としています。令和8年分の財産評価基準書の東京都のページにも、「その倍率は『1.0』です」と書かれています。

例：家屋の固定資産税評価額が800万円なら、相続税評価額は800万円×1.0＝800万円です。

国税庁が評価の方法を示した資料では、家屋は再建築価格を基準に評価される固定資産税評価額を使う、という考え方が説明されています。ただし、次の場合は、そのまま×1.0にはなりません。

• 人に貸している（貸家）：固定資産税評価額から借家権の分を引きます。
• 建築中：固定資産税評価額がまだ付いていないので、費用現価の70％で評価します。
• 増築・改築をしたのに評価額が変わっていない：増築部分を別に評価して足します。

これらは建物（家屋）の相続税評価額で、計算例つきで説明しています。

倍率地域の土地＝固定資産税評価額×倍率

倍率地域の宅地は、固定資産税評価額に、地価事情が似た地域ごとに国税局長が定めた倍率を掛けて評価します（評価通達21-2）。倍率は、その地域の売買実例や公示価格、鑑定評価額などをもとに決められています。

国税庁が評価倍率表の説明に載せている計算例は、次のとおりです。

倍率は、1.0のこともあれば、1.1や1.2のこともあります。市区町村ごと、町ごとに違うので、評価倍率表で自分の土地の町名を探して確認します。倍率が書かれた欄の名前は、田や畑、山林など地目ごとに分かれています。宅地の評価では「宅地」の欄を見ます。

倍率地域でも、面積が大きい宅地は、評価通達20-2の「地積規模の大きな宅地」の評価で計算した額のほうが低くなる場合には、その額で評価することがあります（評価通達21-2のただし書き）。該当する可能性があるときは、土地の評価が下がるケースを見てください。

路線価地域の土地では固定資産税評価額を使わない

路線価地域の宅地は、路線価をもとに評価します。国税庁のタックスアンサー（No.4602）は、路線価を奥行価格補正率などの補正率で補正し、土地の面積を掛けて計算するとしています。国税庁の例は、路線価300千円×奥行価格補正率1.00×面積180㎡＝54,000千円です。

この方式では、固定資産税評価額は計算に出てきません。固定資産税評価額に倍率を掛けても、正しい評価額にはなりません。

固定資産税評価額から路線価地域の評価額の目安を出せるか

固定資産税評価額から、路線価で計算した額の見当をつけたい、という場面があります。見当をつける材料は、次の2つの「目途」です。

• 路線価：国税庁は、路線価等を「地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に定めています」と説明しています（令和8年分）。
• 固定資産税評価額：宅地の評価は、平成6年度の評価替えから、地価公示価格等の7割を目途に行うこととされています。自治体のQ&Aに説明があります。

この2つの割合をそのまま比べると、0.8÷0.7＝約1.14です。固定資産税評価額の1.14倍前後が、路線価で計算した額の見当になる、という計算です。

ただし、この数字は申告には使えません。次の理由で、実際の差は土地ごとに違うからです。

• 時点が違います。路線価は毎年1月1日が評価時点です。固定資産税評価額は3年に1度の基準年度に全件を評価し、その後の2年は原則として据え置きます。
• 時点のずれの例：東京都の説明では、令和6年度が基準年度で、令和7年度と令和8年度は原則として基準年度の価格です。次の基準年度は、令和9年度です。
• 7割も80％も「目途」で、個々の土地がちょうどその割合になるわけではありません。
• 土地の形や広さによる補正は、路線価方式では評価通達15から20-7までの補正率で行います（評価通達13）。固定資産税評価額とは計算の方法が別なので、土地ごとに差が出ます。

申告に使う金額は、路線価図で路線価を調べ、補正率を当てはめて計算します。目安の1.14倍は、計算結果が大きく外れていないかを見る程度にとどめてください。

納税通知書・課税明細書のどの欄を見るか

固定資産税の納税通知書には、課税明細書が付いています。欄の名前は自治体によって少しずつ違います。次の表は、岐阜県土岐市が公開している「課税明細書の見方」の項目をもとに、相続税の評価に使うかどうかを整理したものです。

特に注意したいのは、「評価額」と「課税標準額」の違いです。土地は、住宅用地の特例で課税標準額が小さくなります。土岐市の説明では、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は価格の6分の1、それを超える部分（一般住宅用地）は価格の3分の1です。東京都も、土地は負担調整措置を適用して、評価額より低い課税標準額で税額を出すと説明しています。

課税標準額を見て「評価額が500万円」と思い込むと、土地の評価が大きく足りなくなります。東京23区でも、評価額は課税明細書、土地・家屋名寄帳、固定資産価格等決定通知書に載っています。

面積と地目の欄にも注意が必要です。国税庁は、地目は登記簿ではなく課税時期の現況で判定し、面積は登記簿の面積ではなく実際の面積で評価するとしています。登記簿の面積と実際の面積が違うときは、実際の面積を使います。ただし、国税庁は、すべての土地について実測を求めているわけではないとしています。

評価額が分からない・納税通知書が見つからないとき

納税通知書や課税明細書が手元になければ、市区町村（東京23区は都税事務所）で、評価証明書や名寄帳を取れます。

• 評価証明書：固定資産課税台帳に登録された事項（評価額・課税標準額など）を証明する書類です。
• 名寄帳：納税義務者ごとに、その人の土地と家屋の登録事項をまとめた帳簿です。

東京都主税局のページでは、評価証明の申請資格に「法定相続人の方」が挙げられています。必要書類は、申請書、本人確認書類、法定相続情報一覧図です。一覧図がない場合は、亡くなったことが分かる書類（住民票の除票や除籍謄本）と、相続人の戸籍謄本などです。なお、亡くなった人が1月1日時点の所有者（納税義務者）でない場合は申請できない、と案内されています。

手数料や必要書類、郵送で請求できるかどうかは、自治体によって違います。請求先のホームページで確認してください。

家屋は、新築や増改築があると、基準年度の途中でも新しく評価され、評価額が変わります。亡くなった時の状況に合った評価額かどうか、課税明細書の建築年や延床面積と実際の家を見比べておくと安心です。

家一軒の計算例｜倍率地域と路線価地域

同じ家でも、地域によって計算が違います。次の例は、土地と建物の合計額の出し方を並べたものです。

この合計額が、その家の相続税評価額です。自宅の土地は、要件を満たせば小規模宅地等の特例で土地の評価額が下がる場合があります。家全体の流れは、実家（自宅）の相続税はいくらで、税額まで通して見られます。

固定資産税評価額と相続税評価額でよくある誤り

• 課税標準額を評価額と取り違える。住宅用地では、課税標準額が価格の6分の1や3分の1になっています。使うのは「評価額（価格）」です。
• 路線価地域の土地に倍率を掛ける。路線価地域では、路線価で計算します。倍率が使えるのは、評価倍率表に倍率が書かれた地域です。
• 建物に倍率を掛ける。建物の倍率は1.0です。評価倍率表の土地の倍率を、建物に掛けることはありません。
• 登記簿の面積・地目でそのまま計算する。面積と地目は、課税時期の現況によります。
• 貸している場合の差し引きを忘れる。借家人がいる建物と、その敷地は、評価額が下がります。空き家や一時的でない空室の扱いは、貸家の記事で確認してください。
• マンションの補正を忘れる。2024年1月1日以後の相続では、分譲マンションの一室に区分所有補正率が掛かる場合があります。
• 古い年度の評価額を使う。評価証明書の年度や課税明細書の年度を確かめます。基準年度の翌年と翌々年は据え置きですが、新築・増改築があれば変わります。

自分の家の評価と税額を試算するには

評価額が出たら、税額を確かめたくなります。当事務所の無料の相続税シミュレーターでは、土地・建物・預貯金などを入れて、分け方ごとの税額と二次相続を含めた合計を比べられます。

路線価の補正や、貸している土地、形のいびつな土地など、評価に迷う財産がある場合は、相続税申告のページに、全国オンライン対応のご案内と料金を載せています。

よくある質問

固定資産税評価額と相続税評価額は、どちらが高いですか。

建物は同額です。土地は、路線価地域では、路線価が地価公示価格等の80％程度、固定資産税評価額が7割程度という目途だけを比べれば、路線価での評価額のほうが高くなる方向です。ただし土地ごとに差があります。倍率地域では、倍率が1.0より大きければ、相続税評価額のほうが高くなります。

評価倍率表の倍率が1.0のときは、どうなりますか。

固定資産税評価額に1.0を掛けるので、相続税評価額は固定資産税評価額と同額です。

固定資産税の納税通知書が、亡くなった人の名前のまま届いています。

評価額は、課税明細書の「評価額（価格）」の欄で確認できます。通知書の名義とは別に、相続税の評価に使えます。名義や登記の手続きは別の話で、相続登記の義務化と費用で説明しています。

登記していない建物にも、固定資産税評価額はありますか。

固定資産税は、未登記の家屋でも、現実の所有者が家屋補充課税台帳に登録されて課税されます。評価通達89も、この台帳に登録された価格を固定資産税評価額に含めています。課税明細書の「登記」欄で「登記無」と書かれた家屋が、これに当たります。

まとめ

• 建物は、固定資産税評価額×1.0で、固定資産税評価額と同額です。
• 土地は、倍率地域なら固定資産税評価額×倍率、路線価地域なら路線価で計算します。先に評価倍率表で、どちらの地域かを調べます。
• 使う数字は、課税明細書の「評価額（価格）」です。課税標準額は住宅用地の特例で小さくなっているので使いません。
• 路線価地域で固定資産税評価額から出す見当（1.14倍前後）は、目安にとどまります。申告には、路線価図で計算した額を使います。
• 評価額が分からないときは、市区町村（東京23区は都税事務所）で評価証明書や名寄帳を取ります。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 相続税法：22条（評価の原則）
• 地方税法：341条（固定資産税の用語・基準年度・固定資産課税台帳）、349条（土地・家屋の課税標準）
• 財産評価基本通達11（評価の方式）・13（路線価方式）
• 財産評価基本通達21・21-2（倍率方式）
• 財産評価基本通達7（地目は現況）・8（地積は実際の面積）
• 財産評価基本通達89（家屋の評価）
• 国税庁 No.4602 土地家屋の評価／同Q&A（地目・地積）
• 国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表：評価倍率表の説明、路線価図の説明、東京都 家屋の固定資産税評価額に乗ずる倍率
• 国税庁 令和8年分の路線価等について
• 国税庁「居住用の区分所有財産の評価について」の趣旨について（情報）（家屋の評価の考え方）
• 東京都主税局 固定資産税・都市計画税（土地・家屋）／同 【土地・家屋】相続人・受遺者（評価証明・名寄帳）
• 岐阜県土岐市 課税明細書の見方／同 住宅用地に対する課税標準の特例
• 兵庫県西脇市 固定資産税の宅地の評価（地価公示価格等の7割）
• 国税庁 令和5年度税理士試験 固定資産税 出題のポイント（未登記家屋と家屋補充課税台帳）

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。