親の貸家を相続したら？貸家建付地の相続税評価と空室の扱い

親のアパートや貸家を相続し、空室があっても相続税の評価額が下がるのか気になっていませんか。

貸している建物とその敷地は、借家人などの権利を反映し、土地は「貸家建付地」として評価額を下げて計算します。空室の扱いは相続時の状況で変わり、継続して貸していた部屋の一時的な空室は、貸している部分に含められる場合があります。

この記事では、土地と建物の評価方法、空室の判断、小規模宅地等の特例との関係を計算例とともに確認します。

貸している不動産は「貸家」と「貸家建付地」に分けて評価する

アパートや貸家を相続したときは、建物と土地を別々に評価します。

• 建物：借家権の目的になっている家屋を「貸家」といい、自用の家屋の評価額から借家権の分を引きます（評価通達93）。
• 土地：貸家の敷地になっている宅地を「貸家建付地」といい、自用地の評価額から、借地権と借家権の分を引きます（評価通達26）。

評価の式は次のとおりです。

自用の家屋と自用地の評価額の出し方、固定資産税評価額の見方は、次の記事で説明しています。

• 建物（家屋）の相続税評価額（自用の家屋）
• 土地の相続税評価額の計算（自用地）
• 固定資産税評価額から相続税評価額を出す方法（固定資産税評価額の見方）

区分所有のマンションの1室を貸している場合は、補正後の評価額（マンションの相続税評価）を出発点に、同じ考え方で貸家・貸家建付地として評価します（国税庁No.4667）。

3つの割合の調べ方

借地権割合：路線価図のA〜G

借地権割合は、路線価図の路線価の右に付いたA〜Gの記号で分かります。国税庁の路線価図の説明では、A＝90％、B＝80％、C＝70％、D＝60％、E＝50％、F＝40％、G＝30％です。たとえば「215D」は、路線価が1㎡あたり21万5千円で、借地権割合が60％という意味です。倍率地域では、評価倍率表の「借地権割合」の欄を見ます。借地権の取引の慣行がない地域では、借地権割合は20％として計算します（評価通達26(1)）。

借地権割合が高い地域ほど、貸家建付地の減額率（借地権割合×借家権割合）が大きくなります。全室を貸している場合の減額率と評価額を、自用地の評価額6,000万円の例で並べます。

借家権割合を30％として計算した表です。

借家権割合：令和8年分は東京都・大阪府とも30％

借家権割合は、評価通達94で、国税局長が定める割合とされています。令和8年分の財産評価基準書では、東京都も大阪府も100分の30です。他の地域は、財産評価基準書の各都道府県のページの「借家権割合」で確認してください。

賃貸割合：貸している各独立部分の床面積の割合

賃貸割合は、貸家が構造上区分された数個の部分（各独立部分）からなるとき、次の式で計算します。

賃貸割合＝課税時期に賃貸されている各独立部分の床面積の合計÷その貸家の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」は、壁や扉、階層などで他の部分と完全に遮断され、独立した出入口を持つなど、独立して賃貸できる部分です。ふすまや障子など堅固でないもので仕切られた部分は含みません（評価通達26注1）。賃料の額ではなく、床面積で計算する点に注意してください。

空室・空き家は、どう評価するか

アパートの一部が空いているとき、その部分を「貸している」と数えるかどうかで、賃貸割合が変わります。国税庁の質疑応答事例にもとづく判定表です。

一時的な空室と認められるかは、次のような事実関係から総合的に判断するとされています（国税庁の質疑応答事例）。

• その部分が、課税時期前に継続的に貸されてきたか
• 借主の退去後、速やかに新しい借主の募集が行われたか
• 空室の期間に、他の用途に使われていないか
• 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度など、一時的といえる期間か
• 課税時期後の賃貸が、一時的なものでないか

募集の記録や、退去・入居の日付が分かる書類は、課税時期に近い分を取っておくと確認しやすくなります。

計算例：賃貸割合で評価額がこう変わる

次の設例で計算します。実在の物件ではなく、計算を見せるための仮定です。

• 土地：路線価30万円×補正率1.00×200㎡＝6,000万円（自用地の評価額）。借地権割合は60％（D）
• 建物：固定資産税評価額3,000万円（評価額は3,000万円×1.0）
• 借家権割合：30％

計算の中身は、賃貸割合100％のとき、貸家建付地が6,000万円×（1－0.6×0.3×1.0）＝4,920万円、貸家が3,000万円×（1－0.3×1.0）＝2,100万円です。賃貸割合が80％なら、貸家建付地は6,000万円×（1－0.6×0.3×0.8）＝5,136万円、貸家は3,000万円×（1－0.3×0.8）＝2,280万円です。

相続税の額に直すと

他に財産がなく、法定相続人が子2人の場合で、当事務所の無料の相続税シミュレーターと同じ計算で比べます。評価額が自用の9,000万円なら、課税遺産総額は4,800万円（基礎控除4,200万円）で、相続税の総額は620万円です。全室賃貸で評価額が7,020万円なら、課税遺産総額は2,820万円で、相続税の総額は323万円です。評価額の差1,980万円が、税額では297万円の差になります。

この例は、評価額と税額の関係を見るためのものです。評価額の違いは、建物を貸しているかどうかという実際の状況の違いに対応しています。

小規模宅地等の特例との組み合わせ

貸家建付地は、要件を満たすと小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」にあたり、200㎡までの部分が50％減額されます（租税特別措置法69条の4、国税庁No.4124）。この特例は、宅地等の評価額から一定の割合を減額する仕組みなので、貸家建付地は、貸家建付地として評価した価額が出発点になります。

上の設例（賃貸割合100％・200㎡）で、貸家建付地の4,920万円に50％の減額を使うと、評価額は2,460万円になります。ただし、次の点に注意が必要です。

• 相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使い始めた宅地等は、原則として対象外です。相続開始の日まで3年を超えて、引き続き特定貸付事業（準事業以外の貸付事業）を行っていた被相続人等の宅地等は、対象外になりません。
• 被相続人の貸付事業を引き継いだ親族の場合、申告期限までその貸付事業を行い、その宅地等を申告期限まで持っていることが要件です。
• 居住用や事業用の宅地も使う場合は、限度面積を調整する計算があります。

要件の詳細は貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例で説明しています。

相続税の評価と、確定申告での所得の計算は別の話です。相続後の賃貸収入の申告は相続した賃貸不動産の所得税の確定申告、評価の判断は相続した賃貸不動産の税務評価の判断に詳しくあります。

借入金で建てた貸家の評価：最高裁の判決と見直しの案

貸家は、評価額が建築費や購入価格より低くなることがあります。借入れで建てた場合は、さらに債務が控除されます。この仕組みについて、公表されている資料で確認できる内容を整理します。

数字で見ると：評価額と債務の関係

次の数字は仮定です。建築費1億円で貸家を建て、固定資産税評価額が建築費の6割（6,000万円）、賃貸割合100％とします。貸家の評価額は6,000万円×（1－0.3）＝4,200万円です。賃貸割合が80％なら4,560万円、50％なら5,100万円です。

建築費1億円を借入金で払い、その借入金が相続開始のときに残っていれば、債務として遺産から差し引かれます（相続税法13条1項1号）。貸家の評価額4,200万円から借入金1億円を引くと、マイナス5,800万円です（賃貸割合80％で5,440万円、50％で4,900万円のマイナス）。ここまでは、評価の式と債務控除の計算をそのまま当てはめた算術です。

これは評価額の仕組みを示した数字で、税額が下がることを示すものでも、おすすめするものでもありません。次の3つを合わせて確認してください。

1　評価通達どおりに評価されない場合がある（最高裁令和4年4月19日判決）

最高裁判所第三小法廷は、令和4年4月19日の判決（令和2年（行ヒ）第283号、民集76巻4号411頁）で、次の趣旨を示しました。

• 財産評価基本通達の定める方法による画一的な評価が、実質的な租税負担の公平に反するというべき事情がある場合には、通達の評価額を上回る価額で評価しても、租税法上の平等原則に違反しない。
• この事件の事実関係：被相続人が購入資金を借り入れて不動産を購入していました。
• 通達の方法で評価した結果：その購入と借入れがなければ課税価格の合計は6億円を超えるのに、課税価格が2,826万1,000円にとどまり、相続税の総額が0円になる状況でした。
• 相続人らの事情：相続税の負担を減らすことを知り、期待して、あえて購入と借入れを企画して実行したという事情がありました。
• 判断：これらの事情の下で、通達の評価額を上回る評価をしても平等原則に違反しないとされました。

判決文は、裁判所の裁判例情報で全文を読めます（参考資料に掲載）。判決は、個別の事情を前提にした判断です。借入れで貸家を建てれば同じ結論になるという意味ではありませんし、反対に、借入れがあれば問題がないという意味でもありません。評価通達6項は、通達の定めで評価することが著しく不適当と認められる財産は、国税庁長官の指示を受けて評価するとしています。

2　貸付用不動産の評価の見直し案（案の段階）

令和8年度税制改正の大綱は、課税時期前5年以内に、対価を伴う取引で取得または新築した一定の貸付用不動産を、課税時期の通常の取引価額で評価する方針を示しました。通常の取引価額は、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動などを考慮した価額の80％で評価できるとされています。適用は、2027年1月1日以後に相続などで取得する財産です。

国税庁は2026年9月18日に法令解釈通達の案を公表し、意見の募集は2026年10月18日に締め切られました。この記事の時点（2026年10月）で、正式な通達の発遣は確認できていません。対象や経過措置の最終的な内容は、正式な通達で確認してください。大綱には、通達に定める日までに、その日の5年前から所有している土地に新築した家屋（その日に建築中のものを含む）には、この見直しを適用しないという注記があります。

3　貸家の評価額は、空室や借入れの状況で変わる

• 空室が増えると、賃貸割合が下がり、評価額は上がります。一時的な空室と認められる部分を除き、全室が貸されていなければ、賃貸割合は0％で、自用の評価に戻ります。
• 相続開始前3年以内に貸付けを始めた宅地等は、小規模宅地等の特例の対象外が原則です。
• 債務控除できるのは、被相続人の債務で、相続開始の際に現に存するものです（相続税法13条1項1号）。

債務控除の対象は債務控除できるもの・できないもので説明しています。評価の見直しや判決を踏まえた判断は、個別の事情で変わります。評価の方針を決める前に、税理士へ相談してください。

貸家の評価でよくある誤り

• 空き家でも貸家建付地になると思っている。課税時期に貸していない独立した家屋の敷地は、自用地として評価します。
• 賃貸割合を、入居している戸数や賃料で計算している。各独立部分の床面積で計算します。
• 空室は全部、賃貸割合に入れないといけない、または全部入れてよいと思っている。継続的に貸してきた部分で、課税時期に一時的に空いていたと認められる部分だけ、加えて計算できます。
• 借地権割合を借地の割合と取り違える。貸家建付地の式の借地権割合は、その土地の借地権割合（路線価図のA〜G）で、借りている土地があるかどうかではありません。
• 借家権割合を、どの地域でも同じと決めつける。国税局長が定める割合です。令和8年分は東京都・大阪府とも30％ですが、他の地域は財産評価基準書で確認します。
• 評価額が下がるから、借入れで貸家を建てれば安心と考える。最高裁判決や、貸付用不動産の見直し案のとおり、評価の取扱いは変わり得ます。

自分の家族の場合の税額を試算するには

貸家や貸家建付地の評価額が出たら、他の財産と合わせて相続税の額を試算できます。当事務所の無料の相続税シミュレーターで、家族構成別の概算を出せます。相続全体の考え方は相続税の対策の基本にまとめています。

賃貸不動産の評価や、小規模宅地等の特例の判定、申告書の作成をまかせたい場合は、相続税申告のページに、全国オンライン対応のご案内と料金を載せています。

よくある質問

借地に建つアパートを相続しました。評価はどうなりますか。

建物は貸家として評価します。土地は所有地ではなく借地権なので、借地権として評価します。貸家の敷地になっている借地権については、評価通達28に「貸家建付借地権等の評価」の定めがあります。借地権の評価は借地権の相続税評価額で説明しています。

入居者が決まっておらず、募集中の部屋は、貸している扱いですか。

原則は、課税時期に実際に貸している部分だけを賃貸割合に入れます。継続的に貸してきた部分が、課税時期に一時的に空いていたと認められる場合には、賃貸されている部分に加えて計算して差し支えありません。国税庁の質疑応答事例が示す事実関係から総合的に判断します。

貸家の評価額は、売れる値段より低いのですか。

評価額は、通達の式で計算した額で、売却価格とは別に決まります。貸付用不動産の市場価格と評価額の差が大きいことから、5年以内に取得・新築したものを通常の取引価額で評価する案が出ています。

アパートを相続しましたが、特例の適用で税額が0円になりそうです。申告は要りますか。

申告が必要かどうかは、特例（小規模宅地等・配偶者の税額軽減）を使う前の課税価格の合計額が、基礎控除額を超えるかで判定します。超える場合は、特例で税額が0円になっても、申告書の提出が必要です。

まとめ

• 貸家は固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）、貸家建付地は自用地×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）で評価します。
• 借地権割合は路線価図のA〜G、借家権割合は令和8年分で東京都・大阪府とも30％です。賃貸割合は各独立部分の床面積で計算します。
• 空き家になった独立家屋の敷地は自用地、一時的な空室は賃貸されている部分に含めて計算できます。
• 貸家建付地は、要件を満たせば貸付事業用宅地等として200㎡まで50％減額できます。
• 借入金で建てた貸家は、最高裁令和4年4月19日判決と、2027年1月1日以後の相続から見直す案（案の段階）を踏まえて確認します。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 相続税法：13条1項1号（債務控除）、22条（評価の原則）
• 租税特別措置法：69条の4（小規模宅地等の特例）
• 財産評価基本通達26（貸家建付地の評価）／89・93・94（家屋・貸家・借家権の評価）／6（この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる場合）／28（貸家建付借地権等の評価）
• 国税庁 質疑応答事例「貸家が空き家となっている場合の貸家建付地の評価」／同「貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲」
• 国税庁 No.4602 土地家屋の評価／No.4124 小規模宅地等の特例／No.4205 相続税の申告と納税／No.4614 貸家建付地の評価／No.4667 居住用の区分所有財産の評価
• 国税庁 路線価図の説明（借地権割合A〜G）／令和8年分 財産評価基準書 東京都・借家権割合／同 大阪府・借家権割合
• 最高裁判所第三小法廷 令和4年4月19日判決（令和2年（行ヒ）第283号・相続税更正処分等取消請求事件）
• 財務省 令和8年度税制改正の大綱（相続税等の財産評価の適正化）／e-Govパブリック・コメント 「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。