親が老人ホームに入っていたら？相続税と小規模宅地等の特例の条件

親が老人ホームに入り、空き家になった実家を相続すると、土地の特例は使えないのでしょうか。小規模宅地等の特例は、入所前まで住んでいた自宅でも使える場合があります。認定の時期や施設の種類、入所後の使い方に加え、土地を相続する人の条件も確認します。

この記事では、要介護認定と自宅の使い方による判定、申告に必要な書類を整理します。

特例の全体像は小規模宅地等の特例｜自宅の土地が8割減になる要件と計算例で説明しています。

老人ホームに入っていた親の自宅は、なぜ特例の対象になりうるのか

小規模宅地等の特例の居住用の区分は、相続開始の直前に、被相続人または被相続人と生計を一にしていた親族が住んでいた土地が対象です。老人ホームに入っていた親の自宅は、相続開始の直前には親が住んでいないため、原則では対象になりません。

ただし条文は、居住の用に供することができない事由として政令で定める事由があって、相続開始の直前には住んでいなかった場合について定めています。その事由によって住めなくなる直前の居住の用を、居住の用に含めるとしています（措置法69条の4第1項）。

政令は、その事由として、要介護認定などを受けていた人が老人ホームなどに入所・入居していたことを挙げています（措置法施行令40条の2第2項）。

例：老人ホームに入っていた親の自宅の土地を、同居していた子が取得する場合

配偶者がいなくて子2人が相続人（基礎控除4,200万円）で、預貯金などが2,500万円、自宅の土地が5,000万円（130平方メートル）あるとします。親は要介護認定を受けて老人ホームに入り、入所前まで自宅で同居していた子が、自分の取り分（遺産の2分の1）の範囲で土地を取得し、残りをもう1人の子が取得する分け方です。この子は、申告期限まで自宅に住み続け、土地を持ち続けるものとします。金額は、当事務所の無料の相続税シミュレーターと同じ計算で出しました。

特例を使えるかどうかで、納付税額の合計が365万円変わります。老人ホームに入っていたからといって、それだけで特例が使えなくなるわけではありません。要件を確かめてから判断してください。

配偶者がいる場合の例

同じ財産（預貯金2,500万円・土地5,000万円・130平方メートル）で、相続人が配偶者と子1人（基礎控除4,200万円）の場合です。配偶者が自宅の土地を取得し、特例を使うかどうかで比べます。配偶者は取得者ごとの要件がないため、老人ホームの要件を満たせば使えます。

この例では、配偶者が遺産全体の2分の1（法定相続分）の範囲で、自宅の土地の4分の3（3,750万円分）を取得し、子が残りの土地（1,250万円分）と預貯金2,500万円を取得する前提です。土地の全部を配偶者が取得する場合は、下の説明のとおり金額が変わります。

配偶者の納付税額は、どちらも配偶者の税額軽減で0円です。違いは子の納付税額に出ます。

分け方が変わると金額も変わります。同じ財産で、土地5,000万円の全部を配偶者が、預貯金2,500万円を子が取得する場合です。

• 特例を使う場合：減額は4,000万円、課税価格の合計は3,500万円で基礎控除4,200万円以下となり、納付税額の合計は0円です。
• 特例を使わない場合：課税価格の合計7,500万円、相続税の総額395万円、納付税額の合計131万6,600円（子の分）です。

3つの要件を1つずつ確かめる

要件1：要介護認定などを受けていた

次のいずれかに当たる被相続人であることが必要です（措置法施行令40条の2第2項、措置法施行規則23条の2第2項）。

• 介護保険法の要介護認定または要支援認定を受けていた人
• 介護保険法施行規則140条の62の4第2号に該当していた人（要介護認定・要支援認定に準ずる者として省令で定めるもの）
• 障害者総合支援法の障害支援区分の認定を受けていた人（障害者支援施設などに入所・入居していた場合）

要件2：条文に列挙された施設・住居に入っていた

入所・入居先は、次の施設・住居です（措置法施行令40条の2第2項）。

病院は、この表には入っていません。入院の場合は、別の取扱いがあります（後の「入院の場合」の項）。入所先がこの表のどれに当たるかは、入所契約書や施設の案内で確認します。申告書には、施設の名称・所在地と、どの種類に当たるかを明らかにする書類を添付します。

要件3：入所後に、自宅を事業や、被相続人等以外の人の居住に使っていない

入所した後、次の用途に供された土地は、特例の対象になりません（措置法施行令40条の2第3項）。

• 事業の用（自宅を貸したり、商売に使ったりする場合を含みます）
• 被相続人等以外の人の居住の用

「被相続人等」は、被相続人と、被相続人と生計を一にしていた親族です。ただし、施設に入る直前に被相続人と生計を一にしていて、その建物に引き続き住んでいる親族は、「被相続人等」に含まれます。入所前から生計を一にして同居していた家族が、そのまま住み続けるのは、この除外には当たりません。

要介護認定のタイミング｜亡くなる直前に受けていればよい

認定の時期は、条件の中で誤解が多い点です。国税庁の通達（措置法通達69の4-7の3）は、要介護認定などを受けていたかを、「被相続人の相続の開始の直前において当該認定を受けていたか」で判定するとしています。

認定の申請から認定までの流れは、介護保険法で決まっています。市町村は、原則として申請のあった日から30日以内に処分をしなければならず、認定の効力は申請のあった日にさかのぼります（介護保険法27条・32条。国税庁の質疑応答事例で引用）。調査に日数がかかるなどの特別な理由があり、申請者に通知した場合は、この期間を延ばせるとされています。

認定は「相続開始の直前に受けていたか」で見るため、認定の通知書や介護保険の被保険者証で、認定の日付と有効期間を確認しておきます。

入所後の自宅の使い方で判定が変わる

入所後の自宅の使い方ごとの判定です。事業の用か、被相続人等以外の人の居住の用に供した場合が、対象外です。

国税庁の通達も、被相続人の居住の用に供されなくなった後に、事業の用か、新たに被相続人等以外の人の居住の用に供された宅地等は除くとしています（措置法通達69の4-7(2)）。

入院の場合

病院に入院していて、そのまま亡くなった場合は、老人ホームとは別の取扱いです。国税庁の質疑応答事例は、病院の機能などを踏まえると、被相続人がそれまで居住していた建物で起居しないのは一時的なものだとしています。その建物が入院後に他の用途に供されたような特段の事情がなければ、生活の拠点はなおその建物にあると解するのが実情に合うとしています。この場合、空き家だった期間の長短を問わず、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた宅地等に当たります。

取得者の要件は別に判定する

老人ホームの要件を満たしても、土地を取得する人の要件は別に必要です。居住用の特例は、取得するのが配偶者・同居の親族・家なき子の要件を満たす親族・生計を一にしていた親族のどれかである必要があります。取得者別の要件は、小規模宅地等の特例の要件｜配偶者・同居の親族・家なき子の判定表と家なき子特例｜持ち家のない子が使える要件と、2018年改正後に使えない場合で説明しています。

老人ホームに入っていた場合に、特に確認が必要なのは次の点です。

• 入所前から被相続人と同居していた親族がいるか。いる場合は、その親族が取得して住み続けるかで判定が変わります。
• 同居していた相続人がいるかどうかは、家なき子の要件3（同居の相続人がいない）にも関わります。
• 取得した土地を、申告期限まで持ち続けられるか。

時系列で確かめる｜入所から申告期限までの日付

判定に必要な日付を、例で並べます。親が2024年6月に要介護認定を受け、2024年9月に有料老人ホームに入所し、2026年11月5日に亡くなった場合です。

申告期限は、相続の開始があったことを知った日（通常は死亡日）の翌日から10か月以内で、期限の日が日曜日などにあたるときは翌日になります（相続税法27条1項、国税通則法10条）。

申告書に添える書類｜条文が求めている3つ

老人ホームの入所による特例を使う場合は、取得者の要件に応じた書類に加えて、次の3つを添付します（措置法施行規則23条の2第8項3号）。

要件3（入所後の自宅の使い方）は、書類で直接示す定めはありません。ただし、自宅の固定資産税の通知や水道・電気の使用状況、家族の住所の記録など、入所後に誰も住んでいなかったことや、貸していなかったことを説明できる資料を整理しておくと、問い合わせに答えやすくなります。この「整理しておく資料」の例は、記事の書き手の整理で、条文が求めるものではありません。書類の全体は相続税の申告の必要書類一覧｜戸籍・財産・債務・特例ごとのチェックリストで整理しています。

老人ホームの特例でよくある失敗

• 老人ホームに入っていたから、特例は使えないと思い込む。要件を満たせば、入所前まで住んでいた自宅の土地が居住用として扱われます。
• 入所時に認定がなかったからと、あきらめる。相続開始の直前に認定を受けていれば足ります。申請中に亡くなった場合も、該当するとされています。
• 入所後に、被相続人と生計を別にしている別居の子が自宅に住み始める。被相続人等以外の人の居住の用に供したことになり、特例の対象外です。別居していても被相続人と生計を一にしていた子は、被相続人等に当たるため、この除外とは別に判定します。
• 空き家の自宅を貸す。事業の用に供したことになり、対象外です。
• 入所先が条文の列挙に当たるかを確認しない。施設の種類を、入所契約書などで確かめておきます。
• 取得者の要件を確認しない。老人ホームの要件を満たしても、取得者が要件を満たさなければ使えません。

自分の場合を試算するには

老人ホームの要件を満たすかで、納付税額が大きく変わることがあります。当事務所の無料の相続税シミュレーターでは、家族構成と財産を入れて、分け方ごとの税額と二次相続を含めた合計を比べられます。

入所の経緯や、入所後の自宅の使い方に判断が分かれる事情がある場合や、申告書の作成をまかせたい場合は、相続税申告のページに、全国オンライン対応のご案内と料金を載せています。自宅の相続税の考え方の全体は実家（自宅）の相続税はいくら？評価の出し方と小規模宅地等の特例で下がる額で説明しています。

よくある質問

サービス付き高齢者向け住宅に入っていた場合も、対象になりますか。

対象になります。条文は、サービス付き高齢者向け住宅（有料老人ホームに当たるものを除く）を、列挙された住居に入れています（措置法施行令40条の2第2項1号ハ）。要介護認定などを受けていたことも必要です。

要介護認定を受けていなかった場合は、使えませんか。

要介護認定または要支援認定のどちらも受けていなかった場合は、原則として対象外です。ただし、介護保険法施行規則140条の62の4第2号に該当していた場合（省令で認められた準ずる者）や、障害支援区分の認定を受けていた場合は、別の定めがあります。

認定の申請中に亡くなりました。特例は使えますか。

使える場合があります。国税庁の質疑応答事例は、相続開始の日以後に認定があった場合、認定の効力は申請の日にさかのぼるため、相続開始の直前に認定を受けていた被相続人に当たるとしています。

入所後、自宅を家財の置き場にしていました。問題ありますか。

条文が除外しているのは、事業の用と、被相続人等以外の人の居住の用の2つです（措置法施行令40条の2第3項）。家財を置いているだけで、この2つに当たらなければ、対象外にはなりません。ただし、実際の使い方によって判断が変わる可能性があるため、使い方に不安がある場合は確認してください。

老人ホームに入る前に、いったん子の家で暮らしていました。

この記事の要件は、老人ホームなどに入る直前まで被相続人が自宅に居住していたことを前提としています。子の家で暮らしていた期間がある場合の判定は、事実関係によるため、申告の前に税理士や税務署に確認してください。

まとめ

• 老人ホームに入っていた親の自宅の土地は、要介護認定などを受けていて、条文に列挙された施設・住居に入っていて、入所後に事業や被相続人等以外の人の居住に使っていなければ、居住の用として扱われます。
• 要介護認定は、相続開始の直前に受けていれば足ります。認定の申請中に亡くなった場合も、申請の日にさかのぼって認定の効力が生じるため、該当するとされています。
• 入所後に、生計を別にしている別居の子が住み始めたり、自宅を貸したりすると、特例は使えません。入所前から同居・生計一の家族が住み続けるのは問題ありません。
• 例では、特例を使えると納付税額の合計が395万円から30万円になります。
• 申告書には、戸籍の附票の写し、被保険者証の写しなど、施設の名称・所在地・種類を明らかにする書類を添付します。取得者の要件も別に判定します。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 租税特別措置法：69条の4第1項（居住の用に供することができない事由）
• 租税特別措置法施行令：40条の2第2項（事由と施設）・第3項（除外される用途）
• 租税特別措置法施行規則：23条の2第2項（認定に準ずる者）・第8項3号（添付書類）
• 措置法通達（相続税関係）69の4-7（居住用宅地等の範囲）・69の4-7の3（要介護認定等の判定時期）
• 国税庁 質疑応答事例 老人ホームへの入所により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例（平成26年1月1日以後に相続又は遺贈により取得する場合の取扱い）
• 国税庁 質疑応答事例 老人ホームに入所していた被相続人が要介護認定の申請中に死亡した場合の小規模宅地等の特例
• 国税庁 質疑応答事例 入院により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例
• 国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。