夫婦間で自宅を贈与すると税金は？おしどり贈与の配偶者控除と相続の比較

自宅を夫や妻の名義に変えたいとき、贈与税がかかるのか、相続まで待つ方がよいのか迷っていませんか。婚姻20年以上などの要件を満たせば、おしどり贈与の配偶者控除で最高2,000万円を贈与税の計算から差し引けます。ただし、贈与には名義変更に伴う税金もかかり、相続で渡す場合より負担が増えることがあります。

この記事では、控除を使える条件と申告の流れ、贈与税の計算例、相続で自宅を渡す場合との費用の違いを整理します。

夫婦間の贈与の配偶者控除（おしどり贈与）とは｜基礎控除110万円＋最高2,000万円

相続税法21条の6は、配偶者控除を次のように定めています。対象は、婚姻期間が20年以上である配偶者から、専ら居住の用に供する土地・土地の上に存する権利・家屋（居住用不動産）、または金銭を贈与で取得した人です。一定の条件を満たすときに、その年分の贈与税について、課税価格から2,000万円を控除します。

国税庁（タックスアンサー No.4452）は、これを「贈与税の申告をすることにより基礎控除額110万円のほかに最高2,000万円まで控除（配偶者控除）できるという特例」と説明しています。贈与額が2,000万円に満たない場合は、その額が控除額です。

贈与税の全体像は、柱の記事贈与税とは｜かかる場面・かからない場面と、計算の基本で説明しています。

使える条件｜婚姻期間・財産の種類・住むこと

要件は、国税庁（No.4452）と条文のとおり、次の3つです。

1. 夫婦の婚姻期間が、20年を過ぎた後に贈与が行われたこと。
2. 贈与された財産が、居住用不動産、または居住用不動産を取得するための金銭であること。
3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その居住用不動産（または、贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産）に、贈与を受けた人が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること。

それぞれの確認すべき点を、表にまとめました。

贈与税の計算例｜贈与する自宅の評価額別

配偶者への贈与には、直系尊属からの贈与の特例税率は使えず、一般税率（相続税法21条の7）で計算します。贈与額から配偶者控除2,000万円を引き、さらに基礎控除110万円を引いた金額に、税率をかけます。

贈与税額は、一般税率の表（相続税法21条の7）で計算しました。その年に、ほかの贈与はないものとします。

評価額が2,110万円までなら、贈与税は0円です。2,110万円を超える分に、一般税率がかかります。居住用不動産の評価方法は、国税庁のタックスアンサー（コード4602「土地家屋の評価」）に説明があります。

7年の加算の対象外になる部分と、贈与の年に亡くなった場合

暦年課税の贈与は、贈与者が亡くなる前の一定期間のものが、相続税の計算に戻されます（生前贈与加算。生前贈与加算は7年に｜亡くなった日で何年分が戻るか）。しかし、配偶者控除の適用を受けた財産のうち、その控除額に相当する金額は、加算の対象になりません（相続税法19条2項1号・国税庁 No.4161の「加算しない贈与財産の範囲」）。

注意点は2つです。

• 基礎控除110万円の部分と、控除額を超える部分は、加算の対象です。たとえば2,500万円の贈与なら、控除額2,000万円の部分は加算されませんが、残り500万円は、加算期間内の相続で相続税の課税価格に加算されます。
• 贈与の年に贈与者が亡くなった場合：相続や遺贈で財産を取得した人が、相続開始の年に被相続人から受けた贈与は、原則として相続税の課税価格に加算されます（例外は下の段落）。

贈与の年に贈与者が亡くなった場合の例外です。婚姻期間が20年以上の被相続人から贈与された居住用不動産は、過去に配偶者控除を受けていなければ、控除額に相当する部分が加算されません。相続税の対象外になり、贈与税の申告が必要です（相続税法19条2項2号・国税庁 No.4452のQ&A）。

かかる費用｜登録免許税と不動産取得税

贈与税のほかに、不動産の名義を変える費用がかかります。贈与と相続では、次のように違います。

登録免許税の税率は、登録免許税法別表第一の第1号（二）で決まっています。「イ 相続又は法人の合併による移転の登記」は千分の四、「ハ その他の原因による移転の登記」は千分の二十で、贈与はこのハに当たります。課税標準の不動産の価額は、当分の間、固定資産課税台帳に登録された価格を基礎として政令で定める額によることができます（同法附則7条）。上の例は、不動産の価額を2,000万円と仮定した計算です。

不動産取得税は、地方税法73条の2が不動産の取得に対して課すと定め、同法73条の7第1号が、相続による不動産の取得には課すことができないと定めています。贈与の場合の税額や軽減措置は、都道府県の税務担当に確認してください。

相続で自宅を渡す場合との比較｜小規模宅地等の特例と配偶者の税額軽減

おしどり贈与を使うか、相続で渡すかで、税の合計は大きく変わることがあります。2つの設例で、実際の金額を比べます（評価は設例の数字です。実際の土地は、路線価が定められている地域は路線価方式、それ以外の地域は固定資産税評価額に倍率をかける倍率方式で評価し、建物は固定資産税評価額で評価します。国税庁 No.4602）。

設例1｜自宅の土地が4,000万円（200㎡）の場合

Aは、妻が取得する自宅の土地に、小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等・330㎡まで80%減）が使えて、土地の評価が4,000万円から800万円に下がります。配偶者が取得する場合は、同居や保有の継続といった「取得者ごとの要件」はありません（国税庁 No.4124）。

B・Cでは、贈与された土地は、小規模宅地等の特例を使えません。この特例は、相続や遺贈で取得した宅地が対象で、生前の贈与で取得した宅地は対象にならないためです（租税特別措置法69条の4第1項）。贈与税は695万円（土地4,000万円から配偶者控除2,000万円と基礎控除110万円を引いた1,890万円に課税）です。Aと比べて、税の合計が大きく増えています。

B2のように贈与した年のうちに亡くなった場合は、贈与のうち相続税の課税価格に加算される2,000万円には、贈与税がかかりません（国税庁 No.4452のQ&A）。配偶者控除の相当額の2,000万円は、加算されない代わりに贈与税の申告が必要ですが、控除で0円になります。相続税は、Bと同じ218万7,400円です。

Bで相続税から引く贈与税額

Bでは、加算された2,000万円に対応する贈与税額を、加算された本人（妻）の相続税額から先に引きます（相続税法19条1項、相続税法基本通達20の2-4）。対応する贈与税額は、贈与税695万円に、次の割合を掛けた額です（相続税法基本通達19-7）。割合は、加算された2,000万円を、贈与税の課税価格から配偶者控除の対象分（特定贈与財産）2,000万円を引いた2,000万円で割ったものです。掛けた結果は695万円です。

妻の算出税額は131万2,500円なので、この控除だけで0円になり、配偶者の税額軽減は使いません。引ききれない分は、ほかの相続人の税からは引けません。納付の合計は変わりません。

設例2｜自宅が2,000万円（土地1,500万円・建物500万円）の場合

設例2では、贈与したほうが、贈与税と相続税の合計は37万6,400円小さくなります。贈与した2,000万円は、配偶者控除の範囲に収まるため、7年の加算の対象にならず、相続財産から外れるためです。

ただし、名義変更の費用が加わります。登録免許税は、不動産の価額を2,000万円とすれば、贈与で40万円、相続で8万円で、贈与のほうが32万円多くなります。このほかに、贈与では不動産取得税がかかります。税の減る37万6,400円から、この32万円を引くと残りは5万6,400円で、そこから不動産取得税を払うことになります。不動産取得税の額は不動産ごとに異なるため、ここでは計算していません。

2つの設例から言えること

• 自宅の土地の評価が高く、小規模宅地等の特例で大きく減額できる場合は、贈与すると、特例を使えなくなる分、税の合計が増えることがあります（設例1）。
• 自宅の評価が2,000万円以内で、配偶者控除に収まる場合は、相続税が減る額と、贈与の費用（登録免許税・不動産取得税）を比べる必要があります（設例2）。
• 配偶者が自宅を取得すると、配偶者の財産が増えます。配偶者が亡くなった時（二次相続）の遺産にも影響します。二次相続まで含めた比較は、当事務所の無料のシミュレーターで確かめられます。

おしどり贈与と相続のどちらが合うかは、財産と家族の状況で変わります。試算して比べてから決めてください。

手続きの流れと申告書の添付書類

おしどり贈与の手続きは、贈与の登記と、贈与税の申告の2つです。

1. 贈与を行う：婚姻期間が20年を過ぎた後に、居住用不動産（または金銭）を贈与します。
2. 居住する：贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その不動産に住みます。金銭の贈与なら、同日までに居住用不動産を取得して住みます。
3. 贈与税の申告：贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の申告書に、配偶者控除を受ける旨を書いて、書類を添付して提出します。

添付する書類は、国税庁（No.4452）によると、次のとおりです。

• 贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された、戸籍の謄本または抄本
• 贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された、戸籍の附票の写し
• 居住用不動産の登記事項証明書など、贈与を受けた人がその不動産を取得したことを証する書類

金銭ではなく居住用不動産の贈与を受けた場合は、これらのほかに、その不動産を評価した評価明細書などの書類の提出をお願いする、とされています。申告の手順の詳しい説明は贈与税の申告のやり方｜期限・必要書類・e-Taxでの提出で説明しています。

よくある誤りと確認のチェックリスト

• □ 婚姻届の日から20年を過ぎているか。贈与の日の時点で判定します。結婚した日ではなく、婚姻の届出があった日から数えます。
• □ 前に配偶者控除を使っていないか。同じ配偶者からの贈与で、一生に一度です。
• □ 居住用の不動産か。専ら居住の用に供する不動産が対象で、贈与を受けた人が住まない物件は、「住むこと」の要件を満たしません。
• □ 翌年3月15日までに住んだか。金銭の贈与なら、同日までに不動産を取得して住む必要があります。
• □ 贈与税の申告書を出したか。0円でも、控除を受ける旨を書いた申告書の提出が条件です。
• □ 登録免許税と不動産取得税を見込んだか。相続と比べて、名義変更の費用が増えます。
• □ 小規模宅地等の特例を使えなくなることを確認したか。贈与した宅地は、相続時にこの特例の対象になりません。

自分の場合を試算するには

おしどり贈与の判断は、自宅の評価額、他の財産、相続人の構成で変わります。当事務所の無料の相続税シミュレーターでは、分け方ごとの税額と二次相続を比べられます。自宅の土地について、小規模宅地等の特例を使う場合と使わない場合を並べて確かめてください。

小規模宅地等の特例そのものは小規模宅地等の特例｜自宅の土地が8割減になる要件と計算例で説明しています。贈与税の申告や相続税の申告のご相談は、当事務所の相続税申告のページ（全国オンライン対応）に、サービスの内容と料金を掲載しています。

よくある質問

婚姻期間が19年11か月の時に贈与しても、使えますか。

使えません。婚姻期間が20年以上かどうかは、贈与の時の現況で判定します（相続税法施行令4条の6第1項）。20年を過ぎた後に贈与を行う必要があります。

自宅の敷地だけを贈与しても、控除は使えますか。

使えます。居住用家屋とその敷地は、一括して贈与を受ける必要はありません。敷地のみの贈与で控除を使う場合は、夫婦のどちらか、または贈与を受ける配偶者と同居する親族が居住用家屋を所有していることが必要です（国税庁 No.4455）。

現金を贈与して、そのお金で家を買った場合も対象ですか。

対象です。贈与を受けた年の翌年3月15日までに、そのお金で居住用不動産を取得し、住むことが条件です（相続税法21条の6第1項）。

贈与の年に贈与者が亡くなった場合、控除は使えますか。

婚姻期間が20年以上で、過去に配偶者控除を受けていなければ、居住用不動産のうち控除額に相当する部分は、相続税の課税価格に加算されません（国税庁 No.4452のQ&A）。その部分は、贈与税の申告が必要です。

贈与すると、税の合計は下がりますか。

下がるとは限りません。設例1のように、小規模宅地等の特例を使えなくなって、税の合計が増える場合があります。贈与の費用も加わります。

まとめ

• 婚姻期間が20年以上の配偶者への居住用不動産（または取得資金）の贈与は、110万円の基礎控除と配偶者控除2,000万円を合わせて、2,110万円まで贈与税がかかりません。
• 翌年3月15日までに住むこと、贈与税の申告をすること、同じ配偶者から一生に一度であることが条件です。
• 配偶者控除を使った2,000万円の部分は、7年の加算の対象になりません。基礎控除の110万円と、控除額を超える部分は加算されます。
• 贈与では、登録免許税（贈与2%・相続0.4%）と不動産取得税がかかります。贈与した宅地には、小規模宅地等の特例が使えません。
• 設例では、土地4,000万円の自宅は、贈与すると税の合計が増え、2,000万円の自宅は、相続税が37万6,400円下がる一方で、贈与の費用が加わりました。試算して比べてから決めてください。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 相続税法：19条1項・2項（相続開始前7年以内の贈与の加算・特定贈与財産）、21条の6（贈与税の配偶者控除）、21条の7（贈与税の税率）、28条1項（贈与税の申告書）
• 相続税法施行令：4条の6（婚姻期間の計算及び居住用不動産の範囲）
• 租税特別措置法：69条の4（小規模宅地等の特例）、70条の2の4（暦年課税の基礎控除110万円）
• 登録免許税法：別表第一第1号（二）、附則7条（不動産登記に係る不動産価額の特例）
• 地方税法：73条の2（不動産取得税の納税義務者）、73条の7第1号（相続による不動産の取得）
• 国税庁 No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除、同Q&A
• 国税庁 No.4455 配偶者控除の対象となる居住用不動産の範囲
• 国税庁 No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）
• 国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。