親の土地や建物を今渡す？不動産の生前贈与と相続の税金・費用を比較

親の土地や建物を今のうちに子へ渡すか、相続で引き継ぐか、税金や費用の違いが気になっていませんか。不動産の生前贈与では、贈与税のほかに名義変更に伴う税金がかかり、贈与された土地には小規模宅地等の特例を使えません。どちらが合うかは、財産と家族の状況をそろえて比較する必要があります。

この記事では、贈与と相続の税金・費用、使える特例の違いを計算例と表で比べます。贈与税の基本は、贈与税とはをご覧ください。

不動産の生前贈与にかかる税と費用｜贈与と相続を並べて見る

同じ不動産を子に渡す場合でも、贈与か相続かで、かかる税や特例が変わります。まず、全体を1つの表にまとめます。

次の章から、表の項目を順に確認します。

不動産の評価額｜贈与税の基になる金額の考え方

贈与で取得した財産の価額は、取得の時における時価によります（相続税法22条）。実際の計算では、相続税と同じ財産評価基本通達を使います。

• 土地：市街地的形態を形成する地域の宅地は路線価方式、それ以外は倍率方式です（評価通達11）。
• 路線価方式：面している道路の路線価を基に、奥行や形で補正して評価します（国税庁 No.4604）。
• 倍率方式：固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を掛けます（国税庁 No.4606）。
• 家屋：固定資産税評価額を基にします（評価通達89）。

注意したいのは、贈与税の評価額と、登録免許税・不動産取得税の基準が別という点です。登録免許税の「不動産の価額」は、固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は原則その価格です（国税庁 No.7191）。不動産取得税も、固定資産課税台帳の価格を基に決められます（地方税法73条の21）。贈与税は路線価など、登録免許税と不動産取得税は固定資産税評価額、と基準が分かれます。

貸付用不動産の評価の見直し（2027年1月以後）

賃貸している不動産には、評価の見直しが予定されています。令和8年度税制改正の大綱（2025年12月26日閣議決定）には、課税時期前5年以内に対価を伴う取引で取得または新築した一定の貸付用不動産を、課税時期の通常の取引価額で評価する見直しが入っています。令和9年（2027年）1月1日以後に相続等で取得する財産の評価から適用するとされています（財務省の大綱）。

国税庁は、この内容を定める「貸付用不動産の評価について」の通達案を、2026年9月18日から10月18日まで意見募集しました（e-Govパブリック・コメント）。正式な通達の内容は、公表されてから確認してください。

不動産の生前贈与の贈与税｜暦年課税と相続時精算課税の計算例

贈与税の課税方式は、暦年課税と相続時精算課税の2つです。例として、親（60歳以上）から18歳以上の子へ、評価額5,000万円（土地4,000万円・建物1,000万円）の不動産を2026年に1回で贈与した場合を計算します。贈与額は評価額で置いた例です。

特例税率は、贈与を受ける年の1月1日に18歳以上の人が、父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受けた場合に使います。それ以外は一般税率です（租税特別措置法70条の2の5）。相続時精算課税は、原則として60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子・孫などへの贈与で選べる制度で、選択には届出書の提出が要ります（国税庁 No.4103）。2つの方式の違いは相続時精算課税制度で整理しています。

贈与税の申告は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までです（相続税法28条1項）。不動産の贈与の時期は、書面による贈与なら契約の効力が生じた時、書面によらない贈与なら履行の時とされています。登記の対象となる財産で時期が明らかでないときは、登記があった時とされます（相続税法基本通達1の3・1の4共-8、共-11）。

不動産の生前贈与の登録免許税｜贈与は2%、相続は0.4%

登録免許税は、所有権の移転登記を受けるときにかかります。国税庁の税額表では、土地も建物も、贈与による移転は1,000分の20、相続による移転は1,000分の4です（国税庁 No.7191、令和8年4月1日現在）。売買には、一定の期間、軽減税率がありますが、贈与には軽減税率の記載がありません。

固定資産税評価額は、市区町村役場（東京23区は都税事務所）で確認できます（国税庁 No.4606の注）。上の例の金額は、評価額に税率を掛けたものです。

不動産取得税｜贈与は課され、相続は課されない

不動産取得税は、不動産の取得に対し、その不動産がある都道府県が、取得した人に課す税です（地方税法73条の2第1項）。相続（包括遺贈と、被相続人から相続人への遺贈を含みます）による取得は課されません（同法73条の7第1号）。贈与による取得は、この非課税の項目に入っていません。

このほか、住宅の課税標準から控除する特例などがあります。税額は、建物の種類や築年、土地の利用で変わるため、この記事では金額の例を出しません。実際の税額は、不動産がある都道府県の税事務所の案内で確認してください。

小規模宅地等の特例が使えない｜相続との差を数字で見る

小規模宅地等の特例は、個人が相続や遺贈で取得した財産のうち、被相続人などの事業や居住に使われていた宅地等について、一定の面積まで相続税の課税価格を減らす制度です（租税特別措置法69条の4第1項）。国税庁も、相続時精算課税に係る贈与で取得した宅地等には、この特例を適用できないと説明しています（国税庁 No.4124）。暦年課税の贈与で取得した宅地も、「相続や遺贈で取得した財産」ではないため、条文の対象に入りません。

特定居住用宅地等（自宅の土地）の場合は、330平方メートルまでの部分を80%減額します。差を、同じ家族と財産で比べます。当事務所の無料の相続税シミュレーターと同じ計算で出した金額です。

この例は、土地を同居の子1人が取得し、申告期限まで住み続けて持ち続けるなど、特例の要件を満たす前提です。右の列は、特例が使えないときの金額に当たります。たとえば、土地を生前に贈与したあと、その土地が評価額4,000万円のまま相続税の計算に加算された場合です（加算額から基礎控除などを引く細かい扱いは省いた単純化です）。要件の詳細は小規模宅地等の特例で説明しています。

申告が必要かどうかは、特例を使う前の課税価格の合計で判定します（相続税法27条1項）。特例で税額が0円になる場合でも、合計が基礎控除を超えていれば申告は必要です。

贈与したあとの相続税と売却｜加算と取得費

贈与したあとに亡くなった場合

生前贈与加算の対象は、相続や遺贈で財産を取得した人が、被相続人から受けた贈与です（相続税法19条1項）。相続時精算課税を選んだ贈与は、期間の制限なく、相続税の計算に加算されます（同法21条の15）。暦年課税の贈与の加算の期間は死亡日で変わり、2026年12月31日までの死亡は3年、2027年1月1日から2030年12月31日までの死亡は2024年1月1日から、2031年1月1日以後は7年です。

例：子が相続人で、2026年12月20日に5,000万円（評価額）の不動産を暦年課税で贈与し、2027年6月30日に贈与した人が亡くなった場合です。贈与から3年以内なので、5,000万円全額が相続税の課税価格に加算されます。期間と対象者の詳しい整理は生前贈与加算の7年をご覧ください。

受け取った不動産を売る場合

贈与で取得した不動産を売るとき、譲渡所得の計算では、贈与した人が引き続き所有していたものとみなされます（所得税法60条1項1号）。相続（限定承認に係るものを除く）や遺贈で取得した場合も同じです。

一方、相続税額の一部を取得費に加算する特例は、相続や遺贈（死因贈与を含みます）で取得した財産が対象です。相続の開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡に使えます（租税特別措置法39条、国税庁 No.3267）。

贈与で取得した財産そのものは対象ではありません。ただし、その贈与財産が生前贈与加算や相続時精算課税の加算によって相続税の課税価格に算入されたときは、同じ条文の「課税価格の計算の基礎に算入された資産」に当たります。期間の要件などを満たせば、特例の対象になります（措置法39条1項）。根拠は、国税庁の質疑応答事例「取得費加算の特例の適用に係る譲渡資産について、相続により取得した株式のほかに贈与により取得した株式もある場合」です。

相続した不動産の売却は取得費加算の特例で整理しています。

配偶者への居住用不動産の贈与｜配偶者控除の2,000万円

夫婦間では、贈与税の配偶者控除があります。婚姻期間が20年以上の配偶者から、専ら居住の用に供する土地や家屋、またはその購入資金の贈与を受けた場合に、課税価格から最高2,000万円を控除します。贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住の用に供し、その後も引き続き居住する見込みであることが条件です（相続税法21条の6）。

控除されるのは贈与税の課税価格からで、上で見た登録免許税や不動産取得税の計算は別です。要件と手続は贈与税の配偶者控除で説明しています。

贈与と相続を比べる前に確認する項目

数字を並べて比べるときは、次の項目をそろえておくと、表の各行に当てはめられます。

不動産の生前贈与の手続｜契約・登記・申告の流れ

1. 評価額を確認する：土地は路線価図または評価倍率表、家屋は固定資産税の課税明細書の評価額を見ます。
2. 贈与契約書を作る：書面にすると、書面のない贈与と違い、途中で取り消せなくなります（民法550条）。贈与契約書の書き方は、別の記事で整理しています。
3. 所有権移転登記を申請する：登録免許税を納めます。
4. 翌年2月1日から3月15日までに、贈与税を申告して納めます。相続時精算課税を選ぶ場合は、同じ期間に届出書も出します。
5. 不動産取得税は、不動産がある都道府県に納めます（地方税法73条の2第1項）。申告や納付の方法は、都道府県の案内で確認します。

借入金を引き継ぐ条件の贈与（負担付贈与）は、課税価格の計算の定めが別にあります（相続税法基本通達21の2-4）。この記事では対象外とし、実行の前に個別に確認してください。

不動産の生前贈与でよくある誤り

よくある質問

不動産は、贈与と相続のどちらで渡すのがよいですか。

決まった答えはありません。財産の内容、家族の状況、不動産の使い方で、比べる数字が変わります。比べる項目は、この記事の表のとおり、本体の税（贈与税か相続税か）、登録免許税、不動産取得税、小規模宅地等の特例、将来の相続への加算です。ご自身の家族構成と財産で、特例の有無による相続税の差を確かめたいときは、相続税シミュレーターで、自宅の土地の評価額と面積を入れて、取得する人を変えながら税額を並べて見られます。

贈与した不動産は、贈与した人が亡くなった後の相続税に影響しますか。

影響する場合があります。相続や遺贈で財産を取得する人への暦年課税の贈与は、死亡日に応じた期間内なら課税価格に加算されます。精算課税の贈与は、期間の制限なく加算されます。相続人でも受遺者でもない孫への暦年課税の贈与は、加算の対象に入りません。孫が養子として相続で財産を取得する場合や、遺贈を受ける場合は、取得する人に当たります。養子という身分だけでは足りず、実際に相続や遺贈で財産を取得することが条件です（相続税法19条1項、21条の15）。

固定資産税評価額と路線価は、どちらで贈与税を計算しますか。

土地は、市街地では路線価を基にした路線価方式、それ以外は固定資産税評価額に倍率を掛ける倍率方式です。家屋は固定資産税評価額を基にします。一方、登録免許税と不動産取得税は、固定資産課税台帳の価格が基準になります。

住宅ローンが残っている不動産も贈与できますか。

金融機関との契約上の扱いに加え、借入金を引き継ぐ条件の贈与は、課税価格の計算の定めが別にあります（相続税法基本通達21の2-4）。この記事では対象外としています。実行の前に、金融機関と専門家に確認してください。

まとめ

• 不動産の贈与では、贈与税のほかに、登録免許税（贈与2%、相続0.4%）と不動産取得税（贈与は課され、相続は課されない）がかかります。
• 小規模宅地等の特例は、相続や遺贈で取得した宅地等が対象で、贈与された宅地には使えません。例では、相続税の総額が290万円と770万円で分かれました。
• 贈与したあとに贈与した人が亡くなると、相続や遺贈で財産を取得する人への贈与は、相続税の計算に加算される場合があります。
• 2027年1月1日以後は、貸付用不動産の評価の見直しが予定されています。通達の内容が確定してから、評価額を確認してください。

不動産の贈与や相続の税額の比較、相続税の申告を専門家に任せたい場合は、当事務所の相続税申告のページ（全国オンライン対応）に、対応範囲と料金を掲載しています。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 相続税法（e-Gov法令検索）：19条1項（生前贈与加算）、21条の15（精算課税の加算）、21条の6（贈与税の配偶者控除）
• 相続税法（e-Gov法令検索）：22条（評価の原則）、27条1項（相続税の申告書）、28条1項（贈与税の申告書）
• 租税特別措置法（e-Gov法令検索）：39条（相続財産に係る譲渡所得の課税の特例）、69条の4（小規模宅地等）、70条の2の4（暦年課税の基礎控除）、70条の2の5（特例税率）
• 所得税法（e-Gov法令検索）：60条（贈与等により取得した資産の取得費等）
• 地方税法（e-Gov法令検索）：73条の2、73条の7、73条の13、73条の15、73条の21、附則11条の2、附則11条の5
• 民法（e-Gov法令検索）：550条（書面によらない贈与の解除）
• 国税庁タックスアンサー No.7191 登録免許税の税額表
• 国税庁タックスアンサー No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
• 国税庁タックスアンサー No.4103 相続時精算課税の選択
• 国税庁タックスアンサー No.4604 路線価方式による宅地の評価
• 国税庁タックスアンサー No.4606 倍率方式による土地の評価
• 国税庁タックスアンサー No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 財産評価基本通達 11（評価の方式）、同 89（家屋の評価）
• 相続税法基本通達　第1条の3・第1条の4共通関係（国税庁）：1の3・1の4共-8、共-11
• 相続税法基本通達　21の2-4（負担付贈与の課税価格）
• 財務省 令和8年度税制改正の大綱（2/9）：貸付用不動産の評価の見直し
• e-Govパブリック・コメント「貸付用不動産の評価について」の法令解釈通達（案）

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。