親から住宅資金をもらうなら？住宅取得等資金の贈与の非課税と期限【2026年】

親や祖父母にマイホームの購入資金を援助してもらうと、いくらまで贈与税がかからないのか気になりますよね。住宅取得等資金の贈与の非課税は、要件を満たせば、省エネ等住宅で1,000万円、それ以外で500万円まで使えます。対象は2026年12月31日までの贈与で、非課税額以下でも申告が必要です。

この記事では、もらう人と住宅の条件、贈与から購入・入居・申告までの日程、非課税枠を超えた場合の税額を整理します。

住宅取得等資金の贈与の非課税とは｜2026年12月31日までの贈与が対象

この制度は、父母や祖父母などの直系尊属から、自分が住む家の新築・取得・増改築の代金に充てるお金をもらった場合に、一定額まで贈与税がかからないというものです。租税特別措置法70条の2が定めています。

条文は、対象になる贈与を「令和六年一月一日から令和八年十二月三十一日までの間」としています。つまり、2026年12月31日（木）までに受けた贈与です。この日を過ぎてから受けた贈与には、この制度を使えません。

2027年1月1日以後の贈与に、この非課税が引き続き使えるかどうかは、2026年10月23日時点で、成立した法律や国税庁のページでは確認できていません。使えるかどうかが決まっていない以上、贈与を受ける予定がある人は、年内（2026年12月31日まで）に贈与を受けるかどうかを、先に決めておく必要があります。

贈与税の全体像は、柱の記事贈与税とは｜かかる場面・かからない場面と、計算の基本で説明しています。この記事では、住宅資金の非課税に絞って説明します。

非課税の対象は、「お金」の贈与です。国税庁のQ&Aでは、親から居住用の不動産そのものを贈与された場合や、すでに住んでいる家の住宅ローンの返済に充てるお金をもらった場合は、対象外とされています（No.4508のQ3・Q4）。

非課税の限度額｜省エネ等住宅1,000万円・それ以外500万円

非課税になる額は、買う（建てる）住宅の性能で決まります（国税庁 No.4508）。

限度額は「贈与を受けた人ごと」です。すでにこの非課税を使って贈与税がかからなかった金額がある場合は、その金額を引いた残りが限度額になります（一定の場合を除く）。

省エネ等住宅になる基準

国税庁の表（No.4508）の基準は、家屋の区分によって次のとおりです。

新築・未使用の住宅には、経過措置があります。2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅や、2024年6月30日までに建築された住宅は、省エネ等住宅とみなされます。条件は、断熱等性能等級4以上、または一次エネルギー消費量等級4以上のどちらかに適合することの証明です。基準に適合するかどうかは、住宅性能証明書などの書類を、贈与税の申告書に添付して証明します。

基準の細かい等級は、設計者や施工会社、住宅性能証明書を出す機関に聞いて確かめてください。書類で証明できるかどうかが、1,000万円の枠を使えるかどうかの分かれ目になります。

贈与者が複数いても、限度額は合計で1人分

国税庁のQ&Aは、祖父と父の両方から、省エネ等住宅の資金を贈与された場合を挙げています。この場合に、贈与者ごとに1,000万円ずつが非課税になるわけではなく、贈与を受けた額を合計して、そのうち1,000万円までが非課税です（No.4508のQ2）。

非課税の分は、贈与者の相続の時に加算されない

この非課税の適用を受けて、贈与税の課税価格に入らなかった金額は、贈与者が亡くなった時の相続税の課税価格に加算されません（国税庁 No.4508のQ5、No.4161）。ただし、非課税枠を超えて贈与税の対象になった分は、7年の加算の対象になることがあります（生前贈与加算については生前贈与加算は7年に｜亡くなった日で何年分が戻るかを参照してください）。

非課税を受けるための要件｜もらう人・家・お金の使い方

要件は、もらう人、家屋、お金の使い方の3つに分かれます。国税庁（No.4508）と条文の内容を、確認表にしました。

申告書に添付する書類は、戸籍の謄本、新築や取得の契約書の写しなどです（登記事項証明書は、不動産番号を申告書に書くことで添付を省略できます。国税庁 No.4508）。次の3つは、間違えやすい点です。

• もらった資金の「全額」を充てる。条文は、贈与を受けた資金の「全額」を、翌年3月15日までに、家屋の新築・取得・増改築の対価に充てるよう求めています（租税特別措置法70条の2第1項各号）。
• 配偶者の親からは対象外。配偶者の親は直系尊属ではないため、夫・妻の親から贈与を受けても使えません（No.4508のQ1）。
• 家そのものをもらう場合は対象外。非課税は、住宅の新築・取得・増改築の代金に充てるお金の贈与が対象です。不動産そのものの贈与は対象になりません（No.4508のQ3）。

贈与から申告までの日程｜2026年中に贈与を受ける場合

年内に贈与を受けて、この非課税を使う場合の日程を、日付順に並べました。

2027年12月31日までに住めなかった場合は、その事由に当たることとなった日から2か月以内に、修正申告書を出して、納める税額を納付する必要があります（措法70条の2第4項）。災害により家屋が滅失して住めなくなった場合などには、例外があります（同条8項から10項）。

住宅の完成が翌年3月15日に間に合わない場合

条文は、「新築」に、「新築に準ずる状態として財務省令で定めるもの」も含めています（措法70条の2第1項1号）。完成が3月15日に間に合わない見込みのときは、その状態に当たるかどうかを、施工会社と相談して確かめてください。

贈与額ごとの贈与税｜非課税枠を超えた分はどうなるか

非課税の枠を超えた贈与は、その超えた分が、通常の贈与税の対象になります。直系尊属から18歳以上の子や孫への贈与なので、特例税率で計算します（租税特別措置法70条の2の5）。非課税の分を除いた残りから、暦年課税の基礎控除110万円を引きます（同法70条の2の4）。

特例税率の仕組みは贈与税の税率と速算表｜一般税率と特例税率（父母・祖父母から）で説明しています。金額は、当事務所の無料の相続税シミュレーターと同じ計算で出したものです。贈与は他にないものとします。

省エネ等住宅で贈与が1,110万円の行を見ると、非課税の1,000万円に、暦年課税の基礎控除110万円を足した1,110万円までは、贈与税がかかりません。

贈与税は、住宅資金の贈与に限らず、同じ年に同じ人が受けた贈与をすべて合計して計算します。その年に他の贈与がある場合は、表の金額より増えます。

超えた分を相続時精算課税にする場合

非課税の枠を超えた分については、相続時精算課税を選ぶ方法もあります。住宅取得等資金の贈与を受ける場合は、贈与者が贈与の年の1月1日に60歳未満でも選べます（国税庁 No.4503）。精算課税の制度そのものは相続時精算課税｜2024年からの年110万円の基礎控除と、選ぶ前の注意点で説明しています。ただし、この特例は、非課税の特例を使ったあとに、贈与税の課税価格に入る住宅取得等資金がある場合に限り、使えます（No.4503の注）。

例：省エネ等住宅で3,000万円の贈与を受け、非課税の1,000万円を引いた2,000万円を精算課税にすると、贈与税は0円です。ただし、贈与者が亡くなった時に、2,000万円から年110万円を引いた1,890万円が、相続税に加算されます。相続の時に加算される金額を含めて、暦年課税と比べる必要があります。比べ方は暦年課税と相続時精算課税はどちらが得？財産額・年数・相手別の比べ方で説明しています。

よくある誤りと確認のチェックリスト

申告のときに多い誤りを、チェックリストにしました。

• □ 贈与は2026年12月31日までか。2027年に入ってから受け取った分は、この特例の対象かどうかが未確認の扱いになります。
• □ 贈与額が枠以下でも申告するか。非課税の特例は、贈与税の申告書に適用を受ける旨を書いて、書類を添付した場合に限って使えます。非課税の金額以下でも、申告は必要です（No.4508のQ6、措法70条の2第14項）。
• □ もらったお金の全額を、住宅の代金に充てたか。要件は全額を充てることです。すでに住んでいる家の住宅ローンの返済に充てるお金の贈与は、対象外です（No.4508のQ4）。
• □ 家屋の床面積は登記簿上40㎡以上か。マンションは専有部分の面積で判断します。
• □ 売主・工事の相手が、親族や配偶者でないか。特別な関係にある人から家屋を取得した場合などは、対象になりません。
• □ 住宅性能証明書などの書類を用意したか。省エネ等住宅として1,000万円の枠を使うには、書類で証明する必要があります。
• □ 3月15日の時点で住んでいるか。住んでいない場合は、遅滞なく住むことが見込まれる必要があり、同年12月31日までに住まなければ修正申告です。

自分の場合を試算するには

住宅資金の贈与を受けると、家族全体の相続の見通しも変わります。非課税枠を超えた分の贈与は、7年の加算の対象になることがあり、相続時精算課税を選べば、相続の時に加算されます。

当事務所の無料の相続税シミュレーターでは、分け方ごとの税額と二次相続を比べられます。贈与の有無で相続税がどう変わるかを、自分の財産で確かめてください。

贈与税の申告や、生前の贈与の組み立てのご相談は、当事務所の相続税申告のページ（全国オンライン対応）に、サービスの内容と料金を掲載しています。申告の手順は贈与税の申告のやり方｜期限・必要書類・e-Taxでの提出で説明しています。

よくある質問

両親と祖父母の両方から資金をもらった場合、非課税はいくらまでですか。

贈与者ごとに枠が増えるのではなく、受け取る人1人につき、省エネ等住宅1,000万円、それ以外500万円が合計の限度です（国税庁 No.4508のQ2）。

夫の親から資金をもらいました。非課税は使えますか。

使えません。配偶者の親は直系尊属ではないためです。ただし、夫の親と養子縁組をしている場合は、直系尊属にあたるため、他の要件を満たせば使えます（No.4508のQ1）。

土地だけ先に買う場合も対象ですか。

家屋の新築に先行して、その敷地として取得する土地の代金も、対象に含まれます（国税庁 No.4508）。ただし、その家屋を新築して住み、期限までに全額を充てることが前提です。

贈与が非課税額以下なら、申告しなくてもよいですか。

申告が必要です。非課税の特例の適用を受けるには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、特例を使う旨を書いた贈与税の申告書を、戸籍の謄本や契約書の写しなどと一緒に出す必要があります（No.4508のQ6）。

非課税で贈与を受けた分は、贈与者が亡くなった時に相続税に加算されますか。

加算されません。非課税の適用を受けて、贈与税の課税価格に入らなかった金額は、相続税の課税価格に加算しません（No.4508のQ5）。

2027年にも、この非課税は使えますか。

2026年10月23日の時点で、2027年1月1日以後の贈与に使えるように延長されたことは、確認できていません。条文上の期間は2026年12月31日までです。今後の改正は、国税庁や財務省の発表で確認してください。

まとめ

• 住宅取得等資金の贈与の非課税は、2026年12月31日までの贈与が対象で、限度額は省エネ等住宅1,000万円・それ以外500万円（受け取る人1人あたり）です。
• 家屋は40㎡以上240㎡以下（40㎡以上50㎡未満は、もらう人の所得が1,000万円以下の場合に限る）、もらう人は18歳以上で所得2,000万円以下などの条件があります。
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに全額を住宅に充て、同日までに住むのが原則です（同日後に遅滞なく住む見込みなら対象。翌年12月31日までに住まなければ原則として適用されません）。
• 非課税の額以下でも、翌年2月1日〜3月15日に贈与税の申告が必要です。贈与者が複数でも、枠は合計で1人分です。
• 非課税の枠を超えた分には、110万円の基礎控除を引いて特例税率の贈与税がかかります。相続時精算課税を選ぶ場合は、相続の時に加算される金額も含めて比べてください。
• 2027年以後の延長は、2026年10月23日時点で確認できていません。年内に贈与を受けるかどうかは、日程を逆算して決めてください。

監修

本記事は、公認会計士・税理士の鳥羽卓朗が監修しています。

参考にした法令・資料

• 租税特別措置法：70条の2（直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税）、70条の2の4（暦年課税の基礎控除110万円）、70条の2の5（直系尊属からの贈与の特例税率）
• 相続税法：19条1項（相続開始前7年以内の贈与の加算）、21条の9（相続時精算課税の選択）
• 国税庁 No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税、同Q&A
• 国税庁 No.4503 住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例
• 国税庁 No.4161 贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）
• 国税庁 No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）

この記事は2026年10月時点の法令・通達に基づいて書いています。